Condono in area vincolata: nuove volumetrie non sanabili neppure se minori (Cons. Stato n. 10285 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono sanabili solo se anteriori al vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, munite del previo parere dell’Autorità preposta e riconducibili alle tipologie minori del restauro, del risanamento conservativo o della manutenzione straordinaria, senza aumento di superficie. Un intervento che realizzi nuove superfici utili e nuova volumetria in zona vincolata non è condonabile. È irrilevante che l’amplimento resti entro il 20 per cento del volume complessivo. In presenza di un provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni indipendenti sostiene l’atto e rende superfluo l’esame degli ulteriori motivi.

Il Fatto

La società titolare di un complesso alberghiero presentava nel dicembre 2004 istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004, per la trasformazione di una copertura leggera aperta ai lati in una struttura chiusa destinata ad accettazione, atrio e servizi dell’attività ricettiva.

Il Comune respingeva l’istanza con ordinanza del 4 marzo 2016, adducendo plurimi motivi: contrasto con gli standard del PRG, estraneità alle tipologie condonabili, presenza di vincolo paesaggistico e idrogeologico, realizzazione successiva al 31 marzo 2003 e pendenza di notizia di reato con sospensione dei lavori. Il TAR Lazio, sede di Latina, respingeva il ricorso con sentenza n. 228 del 10 marzo 2022. La società proponeva appello affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla natura plurimotivata del diniego: quando l’atto si fonda su ragioni autonome e indipendenti, la legittimità di una sola di esse è sufficiente a sorreggerlo e assorbe l’esame delle censure relative alle altre, secondo il consolidato orientamento richiamato (tra le altre, Cons. Stato, Sez. V, n. 4791 del 2022).

Il Collegio individua il profilo assorbente nell’ostatività della disciplina speciale sul condono, non estensibile analogicamente oltre il proprio ambito (richiamate Cons. Stato, Sez. V, n. 3034 del 2013 e Sez. VI, n. 5892 del 2018). L’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003 consente la sanatoria in area vincolata solo a quattro condizioni concorrenti: anteriorità dell’opera al vincolo, conformità urbanistica, parere preventivo dell’Autorità di tutela e riconducibilità alle tipologie minori senza aumento di superficie. Ne deriva che l’abuso che crea nuove superfici utili e nuova volumetria in zona paesaggistica non è sanabile (Cons. Stato, Sez. VI, n. 8004 del 2021).

I vincoli sui luoghi risultano di carattere paesaggistico e idrogeologico e anteriori agli interventi. Le opere, valutate unitariamente in ragione dell’unicità della domanda e dell’esigenza di apprezzamento globale in ambito vincolato (Cons. Stato, Sez. VI, n. 6235 del 2021), hanno chiuso spazi prima aperti e non computati nella volumetria originaria, convertendoli a hall dell’albergo: variazione essenziale che incide sul carico urbanistico e giustifica la qualificazione come nuova costruzione, riconducibile alla tipologia 1 dell’allegato alla legge sul condono.

Il Collegio esclude che possa rilevare il contenimento dell’ampliamento entro il 20 per cento del volume totale, posto che la preclusione discende dal vincolo e dalla tipologia dell’opera, non da una valutazione quantitativa. Quanto alla questione di costituzionalità della normativa statale e regionale, la Corte la ritiene manifestamente infondata per gli aspetti residui, richiamando la pronuncia della Corte costituzionale n. 181/2021 e l’orientamento secondo cui il legislatore regionale può dettare regole più stringenti a tutela degli interessi ambientali e paesaggistici (Cons. Stato n. 159/2022), escludendo nel caso concreto alcun legittimo affidamento del privato.

L’appello è pertanto respinto, con conferma della sentenza di primo grado e condanna dell’appellante alle spese del grado, liquidate in 4.000 euro oltre accessori.