Condono edilizio in area vincolata: sanabile solo abuso minore senza aumento superficie (Cons. Stato n. 10287 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003, le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono sanabili solo se anteriori al vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, assistite dal previo parere dell’Autorità di tutela e consistenti in opere minori senza aumento di superficie, entro le tipologie del restauro, del risanamento conservativo o della manutenzione straordinaria. Un abuso che realizza nuove superfici utili e nuova volumetria in zona vincolata non è condonabile. Il mutamento di destinazione d’uso che valorizza spazi in precedenza non abitabili integra nuova costruzione e variazione essenziale, con incidenza sul carico urbanistico. In presenza di provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola ragione giustificativa sorregge l’atto e rende superfluo l’esame delle censure relative alle altre.

Il Fatto

Una società titolare di un complesso alberghiero presenta nel 2004 istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004, per la realizzazione nel sottotetto di un fabbricato di cinque locali abitativi adibiti a camere d’albergo. Il Comune respinge l’istanza con ordinanza del 4 marzo 2016, rilevando la non conformità alle NTA del PRG, la non riconducibilità delle opere alle tipologie condonabili, la presenza di vincolo paesaggistico e idrogeologico con rischio esondazione, l’esecuzione successiva al 31 marzo 2003 e la sospensione dei lavori per notizia di reato.

La società impugna il diniego davanti al TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, che respinge il ricorso compensando le spese. Propone appello con cinque motivi, contestando tra l’altro l’assenza di innalzamento del solaio, l’avvenuta prova dell’anteriorità delle opere e l’automatismo del diniego in presenza di vincolo. Il Comune resiste chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla natura plurimotivata del diniego. Richiamando il principio consolidato, rileva che in presenza di un atto fondato su ragioni indipendenti e autonome è sufficiente la legittimità di una sola giustificazione per sorreggerlo, restando superflua la disamina delle censure relative alle altre.

Il nucleo del ragionamento è l’ostatività della disciplina speciale sul condono, non estensibile analogicamente oltre il proprio ambito. La Corte applica l’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003: in area vincolata la sanatoria richiede il concorso di tutte le condizioni di legge e resta circoscritta alle opere minori senza aumento di superficie, entro le tipologie del restauro, del risanamento conservativo o della manutenzione straordinaria. Ne deriva che un abuso comportante nuove superfici utili e nuova volumetria non è condonabile.

Le opere sono valutate in modo unitario, per l’unicità della domanda e perché in zona vincolata è l’apprezzamento globale a restituire l’impatto effettivo: la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di coglierne l’incidenza complessiva.

Nel merito, i locali accessori del sottotetto, inizialmente non computati nella volumetria perché privi di abitabilità, sono stati convertiti a uso abitativo. Tale passaggio a una destinazione più gravosa costituisce variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 17 della legge regionale n. 15/2008, con maggiore incidenza sugli standard del D.M. n. 1444/1968. L’intervento è quindi correttamente qualificato come nuova costruzione.

La questione di costituzionalità della normativa statale e regionale è superata dalla pronuncia della Corte costituzionale n. 181/2021 e, per gli aspetti residui, manifestamente infondata: il legislatore regionale può fissare regole più stringenti a tutela degli interessi ambientali e paesaggistici, senza che sussista alcun legittimo affidamento del privato. L’appello è respinto, con conferma della sentenza e condanna alle spese.