Condono edilizio in area vincolata: insanabilità delle nuove volumetrie (Cons. Stato n. 10303 del 24.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo al ricorrere contestuale di quattro condizioni: realizzazione anteriore all’imposizione del vincolo, conformità alle prescrizioni urbanistiche, natura di opere minori senza aumento di superficie e previo parere dell’Autorità preposta alla tutela. Un abuso che comporti nuove superfici e nuova volumetria in area vincolata non è sanabile ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003. La disciplina regionale che escluda la sanatoria anche per le opere anteriori al vincolo non eccede il limite della ragionevolezza, mirando alla tutela di valori di rilievo costituzionale. In presenza di un atto plurimotivato è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni indipendenti per sorreggere il provvedimento. Il diniego di condono ha natura essenzialmente vincolata, con conseguente irrilevanza dei vizi procedimentali che non avrebbero potuto mutare il contenuto dispositivo.

Il Fatto

Il ricorrente presenta il 10 dicembre 2004 istanza di condono edilizio per un fabbricato ad uso abitativo realizzato su terreno di proprietà in area vincolata. Il Comune, dopo un lungo silenzio, comunica nel 2014 il preavviso di diniego ai sensi dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, fondandolo su due ragioni: l’assenza del manufatto dal volo aereo del 24 gennaio 2004 e la ricadenza dell’opera in zona soggetta a vincolo paesaggistico e idrogeologico. L’interessato replica con memoria, contestando la valenza probatoria dell’aerofotogrammetria e sostenendo l’assenza di automaticità tra vincolo e diniego, ma il Comune conferma nel 2016 il provvedimento negativo.

Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, respinge il ricorso. Il Tribunale ritiene dirimente la circostanza che l’abuso sia stato dichiarato come risalente a data successiva all’imposizione dei vincoli, con conseguente carenza della prima condizione richiesta dalla norma. Avverso tale decisione è proposto appello, articolato in quattro motivi: violazione della normativa condonistica, omessa pronuncia sui pareri regionali, errore sui presupposti in ordine all’attendibilità dei rilievi aerei e violazione delle garanzie partecipative.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’impugnazione richiamando l’art. 74 cod. proc. amm.. Il diniego comunale si fonda su una pluralità di ragioni autonome. In presenza di un atto plurimotivato, la legittimità di una sola giustificazione è sufficiente a sorreggere l’atto, rendendo superfluo l’esame delle censure rivolte alle altre (Cons. Stato, sez. V, n. 4791 del 2022).

Sul primo motivo la Corte richiama la disciplina speciale in tema di condono, non estendibile analogicamente oltre il proprio ambito applicativo (Cons. Stato, sez. V, n. 3034 del 2013 e sez. VI, n. 5892 del 2018). L’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003 consente la sanatoria solo se le opere sono anteriori al vincolo, conformi agli strumenti urbanistici, assistite dal parere dell’Autorità e limitate a opere minori senza aumento di superficie. Un intervento che realizza nuove superfici e nuova volumetria in area paesaggisticamente vincolata non è sanabile (Cons. Stato, sez. VI, n. 8004 del 2021). La Corte richiama anche la sentenza n. 181 del 2021 della Consulta, che ha riconosciuto l’ostatività della legislazione statale e regionale.

Quanto all’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004, esso esclude la sanatoria anche per le opere realizzate prima del vincolo, rendendo irrilevante la data di realizzazione dell’abuso e concentrando l’esame sulla non conformità urbanistica. Richiamando la Consulta, il Collegio osserva che tale regime più rigoroso non viola il principio di ragionevolezza, perché protegge valori di precipuo rilievo costituzionale e non ingenera alcun affidamento in capo a chi versa in situazione antigiuridica (Ad. Plen. n. 9 del 2017).

Il secondo motivo è infondato: nelle ipotesi di violazione di vincoli assoluti di inedificabilità il mero accertamento tecnico degli uffici è sufficiente a legittimare il diniego, senza necessità del previo parere della commissione edilizia (Cons. Stato, sez. VI, n. 295 del 2023 e n. 10719 del 2022). Il terzo motivo si scontra con l’onere probatorio gravante sul privato in ordine all’epoca di realizzazione dell’opera, da assolvere con documentazione certa e univoca, non con mere dichiarazioni sostitutive (Cons. Stato, sez. VII, n. 909 del 2024): l’appellante non ha assolto tale onere.

Il quarto motivo è infine superato dall’orientamento secondo cui l’obbligo del preavviso di rigetto non impone la confutazione analitica delle deduzioni dell’interessato, essendo sufficiente una motivazione complessivamente e logicamente resa, priva di elementi nuovi non enucleabili dalla comunicazione (Cons. Stato, sez. V, n. 3724 del 2025 e sez. II, n. 9263 del 2024). L’appello è respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado.