Condono edilizio, sostituzione dell’immobile e legittimità dell’ordine di demolizione (Cons. Stato n. 10360 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In pendenza del procedimento di condono edilizio il Comune può esercitare i poteri repressivi e ripristinatori quando l’immobile sia stato sostanzialmente alterato rispetto a quello oggetto dell’istanza. La normativa sul condono postula la permanenza del manufatto da regolarizzare: la sua sostituzione edilizia fa venir meno l’oggetto giuridico della domanda. In tal caso è legittima l’archiviazione dell’istanza e l’ordine di demolizione del nuovo manufatto non richiede l’attesa della definizione del procedimento di condono. Il sequestro penale del bene non rende illegittimo il provvedimento comunale, ma ne determina al più l’inefficacia temporanea, con decorrenza del termine di esecuzione dal dissequestro. La mancata comunicazione di avvio del procedimento non incide sulla legittimità dell’ordine, il cui contenuto è vincolato.

Il Fatto

Gli appellanti impugnano davanti al TAR Campania l’ordinanza del Responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune, con la quale si ingiunge la demolizione di un edificio presumibilmente residenziale realizzato senza titolo edilizio. Il TAR, con sentenza n. 04433/2022, respinge il ricorso. Propongono quindi appello, riproponendo le censure disattese in primo grado, mentre il Comune resiste al gravame.

Gli appellanti deducono la violazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, perché in pendenza della domanda di condono il Comune non avrebbe potuto esercitare i poteri repressivi. Lamentano poi che la struttura sia sottoposta a sequestro giudiziario, che l’ordine di demolizione non sia stato preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento e che il provvedimento non specifichi portata e limiti dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo il Consiglio di Stato richiama la giurisprudenza secondo cui, in pendenza di condono edilizio, possono essere effettuati solo interventi di conservazione del manufatto, purché non ne modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso (Cons. Stato, Sez. VI, n. 4397 del 2019). La sostituzione edilizia comporta la legittimità dell’archiviazione della domanda di condono (TAR Campania n. 184 del 2016; TAR Campania-Salerno n. 417 del 2019).

L’intervento di trasformazione incide sulla domanda di condono per il venir meno del suo oggetto, poiché la normativa postula la permanenza dell’immobile da regolarizzare (Cons. Stato, Sez. II, n. 470 del 2020). Essendo il manufatto sostanzialmente alterato, il Comune ha correttamente ordinato la demolizione senza attendere la definizione dell’istanza.

Quanto al sequestro, il Collegio rileva che gli appellanti non muovono critiche specifiche alla conclusione del TAR: l’ordine di demolizione è atto dovuto e privo di discrezionalità, autonomo rispetto ai poteri repressivi di altre autorità. Il sequestro penale produce al più l’inefficacia temporanea dell’ordinanza, con decorrenza del termine per l’esecuzione dalla data del dissequestro (TAR Lazio n. 176 del 2022).

Sulla comunicazione di avvio del procedimento, il Collegio conferma che la sua omissione non comporta l’illegittimità dell’ordine, il cui contenuto era del tutto vincolato (Cass. civ., Sez. Un., n. 9 del 2017). Infine, il provvedimento di demolizione non deve specificare l’area di sedime da acquisire, poiché l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale costituisce effetto automatico della mancata ottemperanza, con individuazione successiva in sede di ordinanza di acquisizione.

L’appello è quindi respinto, con condanna degli appellanti alle spese di lite, liquidate in euro quattromila.