Cambio di destinazione d’uso abusivo e inidoneità abitativa dei locali (Cons. Stato n. 1037 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale realizzato senza titolo integra una difformità sostanziale quando il manufatto non possiede i requisiti minimi di areazione, illuminazione e altezza richiesti per l’uso abitativo, né rispetta il dimensionamento dell’unità immobiliare prescritto dalle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico. Tale difformità non è superabile mediante il pagamento della sanzione pecuniaria irrogata per gli abusi minori, poiché la sanzione pecuniaria attiene a opere diverse dal mutamento di destinazione e non esplica efficacia sanante. È pertanto legittima l’ordinanza di demolizione e rimessione in pristino della destinazione d’uso legittima, dovendosi escludere che l’intervenuta monetizzazione delle opere minori precluda il ripristino dell’uso originario. Il giudice di appello può estendere la valutazione di merito agli atti conseguenziali impugnati, riformando la declaratoria di improcedibilità senza remissione al primo giudice.

Il Fatto

La società proprietaria di un immobile adibito in origine a magazzino presentava una D.I.A. e una successiva S.C.I.A. in variante per la trasformazione dei locali in abitazione. Il Comune sospendeva i lavori e, con ordinanza n. 746/2015, ordinava la rimessione in pristino della destinazione legittima, contestando la difformità rispetto alle pratiche edilizie richiamate.

Avverso tale provvedimento la società ricorreva al TAR, deducendo la lesione del contraddittorio, la carenza di prova sulla destinazione abitativa e l’indeterminatezza del provvedimento. Sopravveniva poi una sanzione pecuniaria per cambio di destinazione senza opere, versata dalla società, e quindi una nuova ordinanza n. 137/2021 di demolizione, stante la decadenza dei titoli del 2011 e del 2012. Il TAR dichiarava improcedibili il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti, rigettando il resto e condannando la ricorrente alle spese. La società appellava.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie parzialmente il gravame sotto il profilo processuale. Il TAR aveva dichiarato l’improcedibilità ritenendo l’interesse ormai trasferito sull’ordinanza del 2021, ma questa presuppone la legittimità dell’ordinanza del 2015: permane dunque l’interesse a impugnare il primo provvedimento. Trattandosi di atti conseguenziali censurati per ragioni analoghe, il Consiglio di Stato estende la propria valutazione di merito anche all’atto presupposto, riformando la sentenza senza trasmettere gli atti al primo giudice, esclusa la ricorrenza dei vizi radicali indicati dalla Ad. Plen. 10 del 2025.

Nel merito, il punto dirimente è di ordine fattuale e tecnico. Il manufatto, chiaramente adibito a uso residenziale, non presenta i requisiti di areazione e illuminazione — la finestra apre su una chiostrina interna — né l’altezza minima, né la conformità all’art. 17 delle N.T.A. del Regolamento Urbanistico quanto al dimensionamento, essendo l’unità di superficie ampiamente inferiore a quella prescritta. Ne deriva una difformità sostanziale che prescinde da ogni qualificazione urbanistica dell’area.

Il pagamento della sanzione pecuniaria non esercita efficacia sanante. La tesi comunale, confermata dagli atti, è che la sanzione riguardasse le opere minori — allargamento della finestra, angolo cottura, soppalco e scala — e non il cambio di destinazione d’uso, rispetto al quale la società aveva semmai rinunciato con la presentazione dei titoli del 2011 e del 2012, ritenuti dal TAR ormai inefficaci. La Polizia Municipale ha accertato il mancato ripristino della destinazione «di servizio», risultando l’immobile palesemente adibito ad abitazione.

Quanto ai motivi riproposti dal primo grado, non sussiste lesione del contraddittorio, avendo la parte avuto contezza degli esiti dei sopralluoghi; la prova della destinazione abitativa è evidente; i provvedimenti individuano puntualmente gli interventi da eseguire. Inconferente è il richiamo all’art. 202, punto 2, l.r. Toscana n. 69/2019, che concerne destinazioni diverse da quella abitativa.

È quindi legittimo il provvedimento di demolizione e ripristino dell’uso legittimo anteriore alla D.I.A. n. 1263/2011, con ripristino della destinazione «direzionale», senza ulteriori conseguenze demolitorie. L’appello è accolto solo sull’improcedibilità, respinto nel resto; le spese seguono la soccombenza.