Lotto funzionale non presunto: diniego di permesso e demolizione senza istruttoria (Cons. Stato n. 1039 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di permesso di costruire che si fondi sull’inserimento dell’immobile in un lotto funzionale e sul conseguente asservimento volumetrico deve indicare elementi concreti e documentali idonei a dimostrare la sussistenza del vincolo. In mancanza, il provvedimento è carente di motivazione e di istruttoria. Il certificato urbanistico ha natura meramente ricognitiva di situazioni di fatto e di diritto altrove definite, è privo di valenza provvedimentale e non è soggetto a impugnazione autonoma. L’ordine di demolizione che contesti la realizzazione dell’opera in assenza di titolo prima del rilascio del medesimo deve fondarsi su un accertamento effettivo dello stato dei luoghi e non su documentazione fotografica non univoca.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile presentava istanza di permesso di costruire per la trasformazione di un box pertinenziale in locale residenziale. Il Comune respingeva l’istanza qualificando l’intervento come ampliamento e non come ristrutturazione edilizia, sul presupposto che il manufatto appartenesse a un lotto funzionale unitamente a due edifici vicini, con capacità edificatoria già integralmente consumata. Contestualmente ordinava la demolizione delle opere asseritamente realizzate senza titolo e il ripristino dello stato dei luoghi.

Il T.a.r. per la Lombardia accoglieva il ricorso e annullava il provvedimento, con salvezza delle successive determinazioni comunali. Il Comune proponeva appello, deducendo l’erronea ricostruzione della natura autonoma del mappale, la tardività della contestazione relativa al lotto funzionale e il difetto di motivazione in ordine all’avvenuta realizzazione dell’opera.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutti e tre i motivi. Sul primo, rileva che la relazione tecnica richiamata dallo stesso appellante conferma la natura di antica formazione del mappale originario, fisicamente rimasto inalterato e mai frazionato. Non emergono perciò elementi che collochino temporalmente in epoca recente la nascita del mappale: la censura alla ricostruzione del primo giudice è infondata.

Quanto al secondo motivo, il Consiglio di Stato richiama la propria sentenza n. 9572 del 29 novembre 2024, che ha qualificato il certificato urbanistico come atto privo di valenza provvedimentale e di portata meramente ricognitiva. Non sussisteva dunque alcun onere di impugnarlo e l’eccezione di tardività è correttamente respinta.

Il nucleo del decidere è il terzo motivo. La documentazione fotografica prodotta a corredo dell’istanza è oggettivamente poco eloquente: la presenza dell’auto all’ingresso può deporre per una persistente destinazione dell’area a parcheggio, mentre non si ricavano con nitidezza gli elementi indicati dal Comune. Soprattutto, l’Amministrazione ha valorizzato la documentazione di parte invece di compiere un apposito accertamento.

Il punto decisivo è però un altro. Nel provvedimento impugnato il Comune si limita ad affermare l’inserimento dell’immobile in un lotto funzionale unitario e l’asservimento volumetrico rispetto alle costruzioni vicine, secondo il Piano delle Regole. Non adduce però alcun elemento concreto o documentale a sostegno di tale qualificazione. Il diniego risulta perciò carente di motivazione e di istruttoria, così come la contestazione relativa all’avvenuta trasformazione del locale prima del rilascio del titolo.

L’appello è respinto, con l’onere per l’Amministrazione di accertare l’effettivo stato dei luoghi; restano salvi gli ulteriori provvedimenti all’esito di tale doverosa istruttoria. Le spese sono compensate in ragione dell’assoluta peculiarità della vicenda.