Vincolo alberghiero rimovibile se l’attività non è più conveniente (Cons. Stato n. 10466 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo di destinazione alberghiera è costituzionalmente legittimo solo in quanto risulti da un bilanciamento tra la funzione sociale della proprietà, ex art. 42 Cost., e la libertà di iniziativa economica, ex art. 41 Cost., non potendo tradursi nell’imposizione coattiva dello svolgimento di un’attività priva di convenienza. Ne deriva che il vincolo può essere rimosso su istanza del proprietario quando sia comprovata la non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva, dovendo le regioni fissare criteri e modalità per la rimozione. La valutazione non può fondarsi su soggettive difficoltà organizzative dell’imprenditore, ma su condizioni oggettive del mercato e sulla sopravvenuta inadeguatezza della struttura. Il giudice amministrativo, nel sindacare il diniego regionale, verifica la coerenza della motivazione con gli elementi documentali allegati, senza sostituire proprie valutazioni discrezionali a quelle dell’amministrazione.

Il Fatto

La società proprietaria di una struttura alberghiera situata in un comune campano ha presentato alla Giunta regionale istanza di rimozione del vincolo di destinazione alberghiera previsto dalla legge della Regione Campania n. 16/2000, prospettando la realizzazione di una diversa destinazione. Con provvedimento del 9 agosto 2023 la Regione ha respinto l’istanza, ritenendo non pertinenti né esaustive le motivazioni economiche addotte e valorizzando la crescita del turismo locale e lo stato della struttura.

La società ha impugnato il diniego davanti al TAR Campania, sezione staccata di Salerno, che con sentenza n. 2827/2023 ha accolto il ricorso. La Regione ha proposto appello, deducendo la violazione dei limiti del sindacato giurisdizionale di legittimità e l’errata applicazione degli artt. 1 e 5 della l.r. n. 16/2000.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina congiuntamente i due motivi, incentrati sul rapporto tra discrezionalità amministrativa e controllo del giudice. Richiama il costante indirizzo secondo cui, ai fini del mantenimento del vincolo, è rilevante la circostanza che sia venuta meno la convenienza economico-produttiva dell’impresa alberghiera (Cons. Stato, sez. IV, n. 1449 del 2012). La compressione del diritto di proprietà si giustifica solo in funzione sociale, e dunque nel rispetto del bilanciamento con gli artt. 41 e 42 Cost.

La Corte ricorda che la giurisprudenza costituzionale ammette restrizioni generali all’iniziativa economica purché corrispondano all’utilità sociale e non si traducano in misure arbitrarie (Corte costituzionale n. 150 del 2022, n. 72 del 2022, n. 218 del 2021). Gli obiettivi di salvaguardia del patrimonio ricettivo e dei livelli occupazionali non possono escludere del tutto la rilevanza della perdita di convenienza (Cons. Stato, sez. I, parere n. 475 del 2021); il punto di equilibrio è fissato dall’art. 8, comma 5, legge n. 217/1983.

Passando al caso concreto, il Collegio ritiene che il TAR abbia correttamente tratto argomento da dati oggettivi: le perdite di esercizio costanti negli anni 2018-2021, la stagionalità del turismo nel comune e la progressiva diminuzione del tasso medio di occupazione. Tali elementi documentali comprovano la non convenienza economica della struttura.

La conclusione è corroborata dalla recente Corte costituzionale n. 173 del 2025, che ha dichiarato l’illegittimità di una disciplina regionale ligure nella parte in cui non consentiva lo svincolo in caso di comprovata insostenibilità economica, individuando i fattori di sopravvenuta inadeguatezza della struttura rispetto al mercato. Il vincolo, pertanto, non può consistere nella prosecuzione coattiva di un’attività divenuta non vantaggiosa (Cons. Stato, sez. IV, n. 6626 del 2018).

L’appello è quindi infondato e la sentenza di primo grado confermata, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese di lite.