L’istruttoria comunale non congrua travolge diniego di sanatoria e ordine di demolizione (Cons. Stato n. 1096 del 11.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di accertamento di conformità e il conseguente ordine di demolizione sono illegittimi quando l’istruttoria comunale non consente di individuare con chiarezza quali opere siano state realizzate senza titolo, quali in difformità dal titolo in sanatoria e quali siano ricomprese nei provvedimenti di condono. La non congrua individuazione delle aree effettivamente non condonabili incide sulla legittimità dei provvedimenti e ne impone l’annullamento. Il giudice amministrativo, accertata la frammentarietà del quadro tecnico-giuridico, riforma la sentenza di primo grado e, in accoglimento del ricorso, annulla gli atti, disponendo il riesercizio del potere di verifica alla luce degli esiti della verificazione. Restano compensate le spese del doppio grado, mentre quelle di verificazione sono poste a carico dell’amministrazione soccombente.

Il Fatto

La società appellante acquistava all’asta fallimentare un compendio immobiliare in area classificata dal PRG comunale tra le attività primarie. Su di esso insistevano corpi di fabbrica in parte oggetto di concessioni edilizie in sanatoria e di una denuncia di inizio attività per ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso.

A seguito di sopralluoghi della Polizia municipale, la società presentava domanda di accertamento di conformità per le opere eseguite sull’intero compendio. Il Comune la respingeva, rilevando il contrasto con le previsioni del PRG, un ampliamento volumetrico in area di rispetto ferroviaria, la carenza di prova sulla legittimità della volumetria esistente e la mancanza dei requisiti di agibilità. Seguiva un’ingiunzione di demolizione e ripristino con sanzioni amministrative. Il TAR Puglia respingeva ricorso e motivi aggiunti; la società proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riteneva di accogliere l’istanza istruttoria dell’appellante e disponeva verificazione, affidandola a un Dipartimento universitario, con tre quesiti: individuare le opere abusive e le ragioni dell’illecito, quelle espressamente condonate e quelle non sanate con la loro esatta entità.

La relazione conclusiva evidenziava un quadro articolato. Taluni volumi risultavano conformi ai titoli, altri presentavano difformità interne o di destinazione d’uso, altri ancora erano privi di qualsiasi titolo, anche in area di rispetto ferroviaria. La maggior parte dei volumi era stata oggetto di sanatoria; per altri la sanabilità andava valutata alla luce di sopravvenute disposizioni normative. Le relazioni dei tecnici di parte convergevano in larga misura, con scostamenti limitati.

Su questa base il Consiglio di Stato ha valorizzato la complessiva frammentarietà del quadro tecnico-giuridico degli interventi susseguitisi nel tempo e compendiati nei due provvedimenti impugnati. Dal confronto tra esiti della verificazione e documentazione istruttoria è emersa una non chiara individuazione delle aree effettivamente non condonabili.

La Sezione ha ritenuto che tale difetto, pur comprensibile per la complessità della vicenda, renda l’istruttoria non congrua. Il vizio incide sulla legittimità dei provvedimenti e sostiene il motivo di appello dedicato a questo profilo. Ne è derivato l’accoglimento del gravame e, per l’effetto, la riforma della sentenza di primo grado con annullamento del diniego e dell’ordine di demolizione.

L’amministrazione dovrà riesercitare il potere di verifica tenendo conto di quanto emerso dalla verificazione. Le spese del doppio grado sono state compensate ai sensi dell’art. 26, comma 1, c.p.a.; quelle di verificazione, in assenza di notula, sono poste integralmente a carico del Comune e liquidate con separato provvedimento.