Promissario acquirente senza possesso: ricorso contro il permesso in sanatoria inammissibile (TAR Puglia n. 1120 del 04.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente di un immobile è legittimato a impugnare il permesso di costruire rilasciato sul bene solo quando al rapporto obbligatorio si accompagni il possesso materiale del bene stesso. La mera disponibilità delle chiavi, qualificabile come detenzione precaria, non surroga il possesso che il contratto preliminare riserva al momento del definitivo e non integra la legittimazione attiva né l’interesse ad agire. Il giudice amministrativo non può sindacare profili di conformità urbanistica ed edilizia diversi da quelli esaminati dal Comune nel procedimento di sanatoria, né sostituirsi a poteri non ancora espressi dalla pubblica amministrazione, ai sensi dell’art. 34, comma 2, cod. proc. amm.

Il Fatto

Una società di costruzioni impugna il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune a favore dei proprietari di un immobile, dolendosi della mancata considerazione di alcuni profili di difformità: una chiostrina irregolare, un locale cucina di altezza ridotta, l’assenza di collaudo statico e l’assenza di attestato sul risparmio energetico.

A fondamento della propria legittimazione la ricorrente invoca la qualità di promissario acquirente, sostenendo di essere titolare del possesso del bene. I controinteressati eccepiscono il contrario: l’immobile risale al 1964, la società non ha il possesso giuridico né materiale e non ha titolo per contestare l’attività amministrativa svolta sul diverso perimetro della sanatoria. Il Comune non si costituisce.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara il ricorso inammissibile e concentra l’esame sulla legittimazione e sull’interesse ad agire. La verifica muove dalla lettura del contratto preliminare depositato in atti: all’art. 6 si prevede che il possesso legale e materiale del bene sarà trasferito dal promissario venditore al promissario acquirente alla data del definitivo, da stipularsi entro il termine essenziale del 15.9.2021.

Poiché la stipula del definitivo non è intervenuta, il Tribunale rileva che per tabulas non risultano dimostrate né la legittimazione né l’interesse evocati dalla ricorrente. La previsione contrattuale non consente di anticipare al preliminare quel trasferimento del possesso che le parti hanno espressamente collocato al momento del definitivo.

Neppure vale, per il Collegio, quanto affermato ma non dimostrato nella memoria difensiva in ordine al possesso materiale delle chiavi. Tale situazione integra al più una detenzione precaria, che non surroga il presupposto già invocato e rivelatosi insussistente in forza del contratto. La ricorrente, quindi, non può dolersi dell’attività amministrativa posta in essere dal Comune sul bene altrui.

Il Tribunale delimita inoltre il perimetro del proprio sindacato. Esula dalla controversia ogni questione sulla conformità urbanistica ed edilizia per profili diversi da quelli esaminati nel procedimento di sanatoria: si tratta di accertamento demandato al Comune, non potendo il giudice amministrativo sostituirsi a poteri non ancora espressi, ai sensi dell’art. 34, comma 2, cod. proc. amm. Resta parimenti estraneo al giudizio ogni accertamento sulle qualità del bene promesso in vendita che il giudice civile potrà compiere ove sia radicata controversia sull’esecuzione del preliminare.

La compensazione delle spese chiude la decisione, giustificata dalla peculiarità della fattispecie.