Ritardo cancellazione ipoteca e prova del danno da mancata vendita (ABF Collegio di Torino n. 676 del 26.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il creditore che ha rilasciato quietanza di estinzione del mutuo è tenuto, ai sensi dell’art. 40-bis del TUB, a trasmettere al conservatore la comunicazione necessaria alla cancellazione dell’ipoteca entro trenta giorni, senza oneri per il debitore. L’omissione protratta per anni integra un inadempimento accertabile dall’Arbitro, salvo che il creditore provi un giustificato motivo ostativo. L’accertamento dell’illecito non comporta automaticamente il risarcimento: il ricorrente deve dimostrare il nesso causale tra il ritardo e i pregiudizi lamentati, nonché l’an e il quantum del danno, anche con riguardo al pregiudizio non patrimoniale.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato nel 2009 un immobile gravato da un’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo di terzi, estinto nel dicembre 2008. L’intermediario, incorporante la banca originaria creditrice, aveva rilasciato dichiarazione di estinzione e impegno alla cancellazione, ma non aveva provveduto all’adempimento presso la conservatoria.

Nel dicembre 2024, durante una trattativa di vendita, l’agenzia immobiliare rilevava la persistenza dell’iscrizione. Una prima proposta irrevocabile di acquisto per € 260.000,00 non si perfezionava; l’immobile veniva poi venduto per € 250.000,00 con rogito del 31 luglio 2025. Il ricorrente ha domandato il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, contenendolo entro € 200.000,00. L’intermediario ha eccepito l’inammissibilità per ne bis in idem, per il mancato decorso dei sessanta giorni dal reclamo e per la difformità tra reclamo e ricorso.

La motivazione del Collegio

Il Collegio respinge le eccezioni preliminari. Il ne bis in idem, pur operante nei procedimenti arbitrali, presuppone una pronuncia nel merito: la precedente decisione aveva invece dichiarato l’incompetenza per valore, oggi superata. Quanto ai termini, il Collegio rileva che la richiesta risarcitoria era già stata formulata con comunicazione del 14 gennaio 2025, ricevuta senza contestazione, e che la missiva del 13 giugno 2025 manifestava la disponibilità a una definizione stragiudiziale entro il limite poi dedotto in ricorso.

L’eccezione sulla documentazione nuova è infine rigettata, perché il contraddittorio è assicurato dall’invio degli atti alle parti secondo le Disposizioni ABF e l’intermediario ha comunque esercitato difese nel merito.

Nel merito, la banca non ha provato alcun giustificato motivo ostativo alla cancellazione. Il Collegio accerta pertanto l’illegittimità del comportamento per l’ingiustificato ritardo ultraventennale rispetto alla dichiarazione del 19 dicembre 2008.

La domanda risarcitoria non supera invece il vaglio probatorio. La prima proposta era subordinata a una condizione sospensiva per l’accesso al finanziamento e il ricorrente non ha dimostrato la revoca né la restituzione della caparra. La seconda offerta è sopraggiunta solo dopo la scadenza della condizione, e il rogito è stato stipulato il giorno successivo al termine fissato nella prima proposta. Manca quindi la prova del nesso causale tra il ritardo e la mancata conclusione dell’affare. Parimenti insoddisfatto è l’onere probatorio sul mancato guadagno da locazione e sul danno morale da stress, dedotto per differenza in € 40.000,00 senza evidenze.

Il ricorso è accolto solo quanto all’accertamento dell’illecito, con condanna dell’intermediario al contributo di € 200,00 per le spese della procedura e al rimborso di € 20,00 versato dal ricorrente.