Cambio d’uso da residenziale a casa vacanze: rilevante e soggetto a SCIA (C.G.A.R.S. n. 73 del 03.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il passaggio di destinazione d’uso da civile abitazione a casa o appartamento per le vacanze integra mutamento rilevante della destinazione d’uso, non un semplice cambio di utilizzo. L’art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 colloca espressamente la destinazione turistico-ricettiva in categoria funzionale distinta da quella residenziale. L’art. 3, commi 2 e 11, L.R. Sicilia n. 27/1996 qualifica le case e gli appartamenti per le vacanze come strutture ricettive, sicché esse vanno ricondotte alla categoria turistica. Ne consegue che l’intervento è soggetto a titolo abilitativo e non a mera comunicazione, anche quando le N.T.A. del P.R.G. prevedano la semplice comunicazione per i passaggi interni alla stessa categoria funzionale.

Il Fatto

La società proprietaria di un fabbricato a destinazione abitativa presentava una D.I.A. per frazionare quattro appartamenti in dieci unità immobiliari, con opere di recupero e rifunzionalizzazione. Chiusi i lavori e richiesta l’agibilità, comunicava al Comune che gli appartamenti sarebbero stati utilizzati per vacanze. L’amministrazione dichiarava inammissibile la comunicazione, rilevando che per il cambio di destinazione d’uso occorreva una S.C.I.A..

La società impugnava l’atto davanti al TAR Sicilia, che respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello, sostenendo che la L.R. n. 27/1996 avrebbe finalità meramente classificatorie, prive di valenza urbanistica, e che le case vacanza resterebbero riconducibili alla categoria residenziale.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. ricostruisce il quadro normativo vigente al momento dei fatti. L’art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, recepito in Sicilia con la L.R. n. 16/2016, elenca tra le categorie funzionali, accanto a quella residenziale, la destinazione turistico-ricettiva. Le N.T.A. del P.R.G. comunale, dal canto loro, considerano modifiche di destinazione i passaggi tra categorie funzionali distinte e riservano la semplice comunicazione ai soli mutamenti interni alla medesima categoria.

Il Collegio osserva che l’art. 3, commi 2 e 11, L.R. n. 27/1996 include espressamente le case e gli appartamenti per le vacanze tra le strutture ricettive, definendole come immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti. La qualificazione regionale non è quindi neutra sul piano urbanistico: essa colloca l’immobile nella categoria turistica e non in quella abitativa. Richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 4863/2024 e n. 6824/2022, la Corte conferma che la destinazione turistico-ricettiva ha funzionalità differente da quella residenziale.

La decisione valorizza poi il dato fattuale. Le opere realizzate — dismissione, demolizione, recupero, adeguamento e rifunzionalizzazione — hanno trasformato quattro appartamenti in dieci unità predisposte per l’accoglienza turistica. Si tratta di interventi funzionali allo svolgimento in forma imprenditoriale dell’attività ricettiva, eseguiti senza permesso di costruire e con variazioni essenziali rispetto al titolo originario.

Ne deriva che la comunicazione presentata dalla società non era idonea a legittimare il mutamento: l’atto comunale risulta conforme alla normativa primaria e secondaria richiamata e immune dai vizi dedotti. L’appello è pertanto infondato e viene respinto, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese del secondo grado, liquidate in euro 3.000,00 oltre accessori.