Demolizione illegittima in pendenza di condono edilizio (Cons. Stato n. 8792 del 11.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Per effetto degli artt. 38, 43 e 44 della legge n. 47/1985, richiamati dall’art. 32, comma 25, del d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni nella legge n. 326/2003, la presentazione della domanda di condono edilizio impone all’amministrazione di procedere prioritariamente all’esame dell’istanza. Nella pendenza della definizione della domanda non può essere adottato alcun provvedimento di demolizione e l’eventuale ingiunzione già emessa deve essere superata. Il principio opera anche quando appaia palese il difetto dei presupposti della sanatoria, perché la relativa valutazione spetta in via esclusiva all’amministrazione comunale e non può essere sostituita dal giudice in via incidentale. In caso di rigetto dell’istanza l’autorità è tenuta a reiterare l’ordine di demolizione, fissando un nuovo termine per l’ottemperanza.

Il Fatto

I proprietari di un’abitazione posta al piano terra di un fabbricato a due livelli, in area sottoposta a vincolo paesaggistico, hanno impugnato l’ingiunzione di demolizione e ripristino dei luoghi adottata dal Comune nel settembre 2014 e il successivo diniego di sanatoria. L’ingiunzione riguardava il frazionamento dell’originaria unità in più unità autonome, un ampliamento volumetrico destinato a soggiorno, un nuovo accesso alla strada pubblica e un portico, per i quali risultavano assenti titoli autorizzatori e autorizzazione paesaggistica.

Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, ha respinto il ricorso principale sul presupposto che l’ordine di demolizione potesse precedere l’esame del condono quando la mancanza dei presupposti minimi di ammissibilità fosse palese, trattandosi di opere eseguite in zona già vincolata. Ha invece accolto le censure avverso il diniego di sanatoria, qualificando il frazionamento immobiliare come ristrutturazione edilizia. I proprietari hanno proposto appello, articolato in tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie il gravame sul primo motivo, riconosciutone il carattere assorbente, e dichiara illegittimi gli ordini di demolizione emessi in pendenza del termine o in presenza della già avvenuta presentazione dell’istanza di condono. Il collegio richiama gli artt. 38, 43 e 44 della legge n. 47/1985, applicabili ai condoni disciplinati dall’art. 39 della legge n. 724/1994 e dall’art. 32 del d.l. n. 269/2003, che richiamano la disciplina previgente.

Da tali disposizioni discende il dovere dell’amministrazione di esaminare prioritariamente la domanda di condono, che impone una nuova valutazione sugli illeciti edilizi e il superamento degli eventuali originari provvedimenti repressivi. In caso di accoglimento l’abuso viene sanato; in caso di rigetto l’autorità è comunque tenuta a reiterare l’ingiunzione, fissando un nuovo termine per consentire all’interessato di ottemperare. Nella pendenza della definizione, pertanto, non può essere adottato alcun provvedimento di demolizione.

Il collegio prende posizione sul punto su cui si era fondata la sentenza impugnata. I principi richiamati operano anche quando possa apparire palese il difetto dei presupposti della sanatoria: la valutazione spetta comunque all’amministrazione comunale e non può essere sostituita da una valutazione incidentale svolta in sede giurisdizionale. Sul punto la Corte richiama Cons. Gius. Amm. n. 737/2025 e Cons. Stato, Sez. VI, n. 8063/2024, n. 2916/2024 e n. 1705/2024.

Ne deriva che il Comune avrebbe dovuto definire l’istanza di condono e solo in caso di reiezione emanare l’ordine di demolizione. L’appello è dunque accolto e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado è accolto integralmente. Le spese sono compensate in ragione dell’accoglimento fondato su vizi procedimentali.