Detrazione IVA su immobili “abitativi” per destinazione: conta l’uso concreto nell’attività d’impresa, non la categoria catastale (ord. 31511/2025)

Cassazione Civile, Sez. Tributaria, ordinanza 13 febbraio 2025 (dep. 3 dicembre 2025), n. 31511 (Pres. Nonno, Rel. Gori) – R.G. 22587/2017

I fatti

Una società titolare di una struttura alberghiera detrae l’IVA sulle spese sostenute per ristrutturare e ampliare l’immobile. L’Agenzia delle Entrate contesta la detrazione, ritenendola esclusa dall’art. 19 bis 1, comma 1, lett. i), del d.P.R. 633/1972, che vieta la detrazione IVA sui fabbricati a destinazione abitativa, salvo eccezioni per le imprese che hanno per oggetto la costruzione o la rivendita dei fabbricati stessi. La Commissione tributaria provinciale di Isernia e la Commissione tributaria regionale del Molise danno ragione alla contribuente.

L’Agenzia ricorre per cassazione con due motivi: nullità della sentenza d’appello per motivazione apparente, essendosi la Commissione limitata — a suo dire — a un mero rinvio adesivo alla sentenza di primo grado; violazione e falsa applicazione dell’art. 19 bis 1, comma 1, lett. i), citato.

La decisione della Cassazione

Entrambi i motivi sono respinti. Sul primo, la Corte osserva che la Commissione regionale non si è limitata a un rinvio adesivo, ma ha ricostruito autonomamente fatti, contestazioni e motivi di appello, argomentando con riferimento al quadro istruttorio specifico — in particolare, alle perizie tecniche in atti — con un livello motivazionale che rispetta il “minimo costituzionale” richiesto dalla giurisprudenza di legittimità.

Sul secondo motivo, la Corte richiama la giurisprudenza costante, anche unionale (Corte di giustizia UE, causa C-334/10), secondo cui il diritto alla detrazione dell’IVA non può essere negato sulla base della mera classificazione catastale “abitativa” dell’immobile: occorre valutare la destinazione concreta, anche solo prospettica, all’attività d’impresa. Nel caso specifico, le perizie tecniche di conformità urbanistica in atti certificavano la destinazione turistico-alberghiera di tutte le opere rientranti nel programma di investimento, e l’Agenzia non aveva dimostrato che l’immobile fosse in realtà destinato ad abitazione del custode o del titolare dell’accertamento: la detrazione era quindi legittima.

L’accatastamento dell’immobile tra quelli a destinazione abitativa non preclude la detraibilità dell’IVA relativa alle spese sostenute per il suo acquisto, la sua manutenzione o ristrutturazione, se, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile — anche solo prospettico — è possibile dimostrare, sulla base di elementi oggettivi, che il medesimo è inerente all’esercizio effettivo dell’attività d’impresa.

L’esito

Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è rigettato.

Perché questa decisione conta, in pratica

Per le imprese — tipicamente alberghiere o ricettive — che ristrutturano immobili classificati catastalmente come “abitativi” ma di fatto destinati all’attività d’impresa, il diritto alla detrazione IVA non decade automaticamente per la sola categoria catastale: ciò che conta, anche secondo il diritto dell’Unione europea, è la destinazione effettiva o anche solo prospettica del bene all’attività economica, da documentare con elementi oggettivi come perizie tecniche, autorizzazioni e programmi di investimento. Negare la detrazione sulla sola base del dato catastale produrrebbe una doppia imposizione contraria al principio di neutralità dell’IVA.

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