Scioglimento del preliminare e indennità di occupazione maturata dopo la comunicazione del curatore (Cass. civ. Sez. I n. 23725 del 21.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita da parte del curatore della liquidazione giudiziale ai sensi dell’art. 172, comma 4, CCII, l’esimente dal risarcimento del danno opera solo con riferimento alle conseguenze dirette della decisione di scioglimento, ma non già per il periodo successivo alla comunicazione di non subentrare nel contratto, durante il quale la procedura prosegue nell’occupazione dell’immobile senza titolo. In tal caso, al contraente non ammesso in via privilegiata spetta l’indennità di occupazione di cui all’art. 1591 c.c., determinabile anche in via equitativa. Nel giudizio di opposizione allo stato passivo di cui all’art. 207 CCII, l’opponente può indicare nuovi mezzi di prova e produrre documenti, non trattandosi di un giudizio di appello. L’obbligo di denuncia di variazione dell’intestazione della partita TARI grava sul detentore dell’immobile, ai sensi degli artt. 63 e 70, d.lgs. n. 507/1993, e non sul proprietario.

Il Fatto

La società, promissaria acquirente di un immobile, era stata posta in liquidazione giudiziale. La società venditrice, dopo lo scioglimento del contratto preliminare da parte del curatore, aveva proposto domanda di ammissione al passivo per il rimborso di IMU, TARI e TASI, nonché per l’indennità di occupazione maturata sia prima sia dopo la comunicazione di scioglimento, chiedendo la compensazione con le somme ricevute a titolo di caparra e acconto.

Il Giudice Delegato aveva ammesso il credito TARI in misura ridotta, escludendo sanzioni e interessi, e aveva compensato il controcredito della procedura. Il Tribunale di Pistoia, in sede di opposizione allo stato passivo, aveva rigettato l’opposizione, ritenendo inammissibile la produzione dei conteggi IMU, escludendo l’indennità di occupazione successiva allo scioglimento e negando sanzioni e interessi sulla TARI per un presunto inadempimento della proprietaria.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando il decreto impugnato. In primo luogo, ha chiarito che l’esercizio del potere di scioglimento del curatore non determina conseguenze risarcitorie, ma tale principio non copre il periodo successivo alla comunicazione di non subentrare nel contratto. Da quel momento, la prosecuzione dell’occupazione dell’immobile da parte della procedura è sine titulo, sicché il contraente ha diritto all’indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., la cui quantificazione può avvenire anche in via equitativa, come nel caso di specie in cui il Giudice Delegato aveva riconosciuto il diritto ma non era stato in grado di determinarlo.

Quanto all’IMU, la Corte ha affermato che il giudizio di opposizione allo stato passivo non è un giudizio di appello e, pertanto, l’opponente può avvalersi di nuovi mezzi di prova e produrre documenti, ai sensi dell’art. 207, comma 2, lett. d), CCII. La produzione dei conteggi, resasi necessaria per la mancata quantificazione da parte del Giudice Delegato, non costituisce un novum inammissibile.

Infine, la Corte ha escluso che la proprietaria fosse responsabile della mancata variazione dell’intestazione della partita TARI, rilevando che, in base agli artt. 63 e 70, d.lgs. n. 507/1993, l’obbligo di denuncia grava su chi occupa o detiene i locali. La mancata denuncia e il ritardo nel pagamento erano addebitabili alla società fallita, con conseguente diritto al riconoscimento di sanzioni e interessi in favore della creditrice.