Adesione volontaria al consorzio di urbanizzazione mediante clausola contrattuale (Cass. civ. Sez. I n. 17392 del 30.05.2022)

Principi di diritto (Massima)
L’adesione a un consorzio di urbanizzazione non costituisce un’obbligazione propter rem atipica, ma un atto volontario di natura negoziale, che si perfeziona attraverso la sottoscrizione di una clausola contrattuale inserita nell’atto di compravendita dell’unità immobiliare. Il meccanismo di adesione è lecito quando è contemplato da una clausola statutaria implicante il preventivo assenso degli altri consorziati e dallo stesso atto di trasferimento, espressione della volontà del nuovo acquirente. In assenza di specifica previsione statutaria, il recesso del consorziato non è disciplinato dall’art. 1104 cod. civ., ma dall’art. 1118 cod. civ., che lo vieta nel condominio, essendo il vincolo funzionalmente collegato alla proprietà immobiliare.

Il Fatto

Alcuni proprietari di unità immobiliari site nel comprensorio del Centro Direzionale di Napoli citavano in giudizio il Comune, il consorzio di urbanizzazione e gli enti venditori, chiedendo dichiararsi la nullità della clausola di adesione al consorzio, contenuta nei contratti di compravendita, e l’insussistenza del rapporto associativo. Il Tribunale rigettava le domande, dichiarando gli attori associati del consorzio. La Corte d’appello confermava la decisione, qualificando l’adesione come atto volontario, perfezionatosi con la sottoscrizione della clausola contrattuale, assistita dal preventivo assenso del consorzio previsto dallo statuto, ed escludendo il diritto di recesso in ragione della natura dell’ente.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati i motivi di ricorso, ribadisce che la fonte degli obblighi del consorziato non discende dal titolo di proprietà, ma dalla cosiddetta contrattualizzazione dell’obbligo, ossia dall’accettazione volontaria della convenzione da parte del proprietario associato. L’adesione non è una obligatio propter rem, ma un atto volontario per effetto del quale il consorzio è stato costituito, realizzandosi attraverso la semplice stipulazione del contratto di compravendita di un’unità immobiliare ricadente nel comprensorio, come previsto dallo statuto e dallo stesso atto di trasferimento. La differente interpretazione proposta dai ricorrenti non merita condivisione, in quanto le pattuizioni negoziali sono state ricostruite in conformità al principio secondo cui l’ingresso si verifica con la conclusione del contratto, senza formalità ulteriori.

Quanto alla denunciata vessatorietà della clausola ai sensi dell’art. 1469-bis cod. civ., la Corte rileva che la questione non era stata prospettata nei gradi di merito. In applicazione del principio di autosufficienza del ricorso, i motivi di cassazione devono investire questioni già comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, essendo preclusa la prospettazione di nuove questioni di diritto in sede di legittimità. L’inammissibilità della censura discende pertanto dalla mancata allegazione dell’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito.

La Corte esclude altresì il vizio di motivazione apparente, richiamando il principio per cui la sentenza d’appello può essere motivata per relationem, purché il giudice dia conto delle ragioni della conferma in relazione ai motivi di impugnazione. La riproduzione del contenuto di altri atti processuali non rende nulla la sentenza, qualora le ragioni della decisione siano attribuibili all’organo giudicante e risultino in modo chiaro, univoco ed esaustivo.

Infine, in ordine al recesso, la Corte afferma che i consorzi di urbanizzazione sono figure atipiche in cui i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità. Lo statuto, prevedendo l’impossibilità di scioglimento del vincolo se non con il trasferimento della proprietà, è coerente con la natura dell’ente e con la disciplina applicabile, poiché, in assenza di specifica previsione statutaria, il recesso è regolato dall’art. 1118 cod. civ., che lo vieta nel condominio, data l’evidente nesso funzionale tra beni di proprietà comune e beni di proprietà esclusiva.