La monetizzazione dei parcheggi non è dovuta per la prima unità derivante da frazionamento (TAR Sardegna n. 209 del 04.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 15-quater, comma 7, della l.r. Sardegna n. 23/1985, come modificato dalla l.r. n. 11/2017, che esclude la monetizzazione dei parcheggi per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi, costituisce norma speciale derogatoria rispetto alla disciplina generale della monetizzazione. In applicazione del principio lex specialis derogat legi generali, tale deroga prevale sulle disposizioni regolamentari comunali precedenti che, limitandosi a prevedere la facoltà di monetizzazione in caso di frazionamenti, non facciano espresso riferimento al medesimo elemento di specialità del volume dell’unità immobiliare e non possano pertanto qualificarsi come “disposizioni più restrittive” ai sensi della clausola di salvezza contenuta nel citato comma 7.

Il Fatto

La società ricorrente, operante nell’acquisto e nel frazionamento di appartamenti, acquistava nel 2020 un’unità immobiliare in Cagliari e, dopo averla frazionata in tre unità di volume inferiore a 210 metri cubi, non potendo realizzare i parcheggi obbligatori, si avvaleva della facoltà di sostituirli con il pagamento di una somma al Comune. Sorgeva un disaccordo sull’importo dovuto: la società riteneva che la monetizzazione fosse dovuta solo per una delle nuove unità, in base all’art. 15-quater, comma 7, l.r. n. 23/1985, mentre il Comune la pretendeva per entrambe, applicando l’art. 64 del Regolamento edilizio comunale del 2014, ritenuto “disposizione più restrittiva”. La società versava la somma richiesta solo per evitare ostacoli alla stipula dei contratti di vendita e agiva per l’accertamento dell’indebito e la condanna alla restituzione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale osserva che è pacifico l’obbligo di monetizzazione, mentre è contestato il quantum. La norma regionale, introdotta nel 2017, prevede che la monetizzazione non sia necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria, purché di volume inferiore a 210 metri cubi, e salva le disposizioni più restrittive degli strumenti urbanistici comunali.

La previsione dell’art. 64 del Regolamento edilizio comunale, approvato nel 2014, si limita a stabilire che, in caso di frazionamenti, l’obbligo dei parcheggi possa essere trasformato in un corrispettivo monetario. Si tratta di una norma di carattere generale, che nulla dispone in ordine al numero di unità per cui la monetizzazione è dovuta.

La norma regionale del 2017 contiene invece un quid pluris: dopo la previsione generale della monetizzazione, aggiunge l’esenzione per la prima unità ulteriore di volume inferiore a 210 mc. Questa è un’ipotesi di norma speciale derogatoria, il cui elemento di specialità è dato dal riferimento alla dimensione volumetrica.

In applicazione del principio lex specialis derogat legi generali, la deroga regionale prevale, non potendo qualificarsi come più restrittive né le disposizioni che non richiamino il medesimo elemento di specialità, né le disposizioni generali precedenti derogate dalla norma speciale successiva. Il ricorso è accolto, con condanna del Comune alla restituzione della somma versata in eccedenza oltre interessi; la peculiarità delle questioni interpretative giustifica la compensazione delle spese, salvo il rimborso del contributo unificato.