L’azione diretta dell’appaltatore contro il condomino si fonda sulla parziarietà, non sulla cessione del credito (Cass. civ. Sez. 2 n. 22672 del 03.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione del condominio verso l’appaltatore per i lavori di manutenzione delle parti comuni ha natura parziaria, sicché il terzo creditore può agire direttamente nei confronti del singolo condomino solo per la quota di rispettiva competenza. La clausola del contratto di appalto che prevede l’azione diretta dell’appaltatore contro i condomini morosi non configura una cessione del credito ex art. 1198 cod. civ., ma si limita a ribadire una facoltà già riconosciuta dalla legge in virtù della parziarietà dell’obbligazione. Ne consegue che il condomino convenuto dall’appaltatore non è legittimato a opporre le eccezioni fondate sul contratto di appalto – quali l’eccezione di inadempimento – che possono essere sollevate solo dal condominio, in persona dell’amministratore.

Il Fatto

La società appaltatrice convenne in giudizio il condomino per ottenere il pagamento della quota di corrispettivo dovuta per lavori di manutenzione straordinaria su parti comuni. Il contratto di appalto, stipulato con l’amministratore, prevedeva che i pagamenti fossero pro quota a carico dei singoli condomini e che l’appaltatrice potesse agire direttamente contro i morosi. Il Tribunale accolse la domanda, ritenendo l’azione fondata sulla legittimazione sostitutiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ., mentre la Corte d’appello, con diversa motivazione, configurò la clausola come cessione del credito con effetti di datio in solutum. Il condomino ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel correggere la motivazione della sentenza impugnata, ha escluso che la clausola n. 9 del contratto configuri una cessione del credito. Richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 9148 del 2008, ha ribadito che, in difetto di una espressa previsione normativa, le obbligazioni condominiali verso il terzo creditore hanno natura parziaria, poiché l’obbligazione ascritta a tutti i condomini è divisibile e la solidarietà non è contemplata da alcuna disposizione di legge. La clausola che consente all’appaltatore di agire direttamente contro i condomini morosi, pertanto, non trasferisce il credito, ma si limita a ribadire la facoltà già riconosciuta al creditore in virtù della parziarietà dell’obbligazione.

La sentenza ha poi distinto il credito del terzo appaltatore, che ha natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale, dal credito per la riscossione dei contributi condominiali spettante all’amministratore, che trova causa nella disciplina del condominio (artt. 1118 e 1123 cod. civ.). Da tale distinzione deriva che il condomino non può opporre all’appaltatore le eccezioni di inadempimento o le doglianze relative all’esecuzione del contratto di appalto, che possono essere azionate solo dal condominio in quanto parte del rapporto contrattuale.

La Corte ha inoltre escluso la legittimazione autonoma e concorrente del singolo condomino nelle controversie aventi ad oggetto la gestione delle parti comuni, che coinvolgono un interesse collettivo e solo mediatamente individuale. Tale principio, pur non privando i condomini del potere di intervenire nei giudizi in cui la difesa sia assunta dall’amministratore, impedisce che il singolo possa far valere eccezioni fondate su un contratto di cui non è parte. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con conferma della condanna del condomino al pagamento delle quote.