Spese pulizia giardino esclusivo e termine impugnazione delibera (Cass. civ. Sez. II n. 2231 del 30.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La delibera assembleare che, sul presupposto della comune utilità di un giardino ricadente in proprietà esclusiva, approvi il riparto delle relative spese di pulizia, rientra nell’ambito di applicazione degli artt. 1135 e 1137 c.c. e deve essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine di cui all’art. 1137, comma 2, cod. civ., potendosene prospettare l’annullabilità ove si deduca, non una modificazione dei criteri legali di riparto per il futuro, ma un’erronea ripartizione in concreto in violazione di tali criteri. Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c., non è necessariamente correlato alla contitolarità del bene, potendo derivare dall’utilitas che esso arreca alle singole unità immobiliari. Nel giudizio ex art. 1137 c.c., la questione sull’appartenenza al condominio della proprietà comune o del diritto d’uso del giardino, inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di accertamento meramente incidentale, privo di efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali dei singoli in assenza di domanda ex art. 34 c.p.c.

Il Fatto

Alcuni condomini hanno impugnato la deliberazione assembleare con cui il condominio aveva deciso di attivare la pulizia del giardino, ponendone il costo a carico di tutti i partecipanti, benché il bene fosse di proprietà esclusiva di altri soggetti, titolari però di un diritto d’uso in forza del regolamento condominiale. Il Giudice di pace aveva accolto la domanda; il Tribunale di Cosenza, in riforma, ha dichiarato tardiva l’impugnazione ex art. 1137 c.c., qualificando il vizio dedotto come attinente all’annullabilità e non alla nullità della delibera.

I condomini soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi, deducendo la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., il vizio di motivazione ex art. 132, n. 4, c.p.c. e la falsa applicazione degli artt. 1135, 1123 e 1137 c.c., lamentando che l’assemblea non avrebbe potuto porre a carico di tutti una spesa relativa a proprietà privata.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi e li dichiara infondati. La sentenza impugnata non è apparente: espone le ragioni di fatto e di diritto della decisione e consente un effettivo controllo sulla logicità del ragionamento, secondo i principi di Cass., Sezioni Unite, n. 8053 del 2014 e delle successive Cass. n. 22232 del 2016 e Cass. n. 2767 del 2023.

Nel merito, un giardino compreso in un complesso immobiliare può formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e ai titolari delle unità immobiliari che abbiano il diritto di utilizzarlo. Ciò giustifica l’obbligo di contribuzione alle spese di pulizia, secondo l’insegnamento di Cass. n. 22573 del 2020. Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali non è necessariamente correlato alla contitolarità della res, derivando piuttosto dall’utilitas arrecata alle singole unità, indipendentemente dal regime proprietario, come dimostra la disciplina dell’art. 1126 c.c. per i lastrici e le terrazze a livello di proprietà esclusiva.

Da qui la qualificazione del vizio. Una delibera che approvi il riparto delle spese di pulizia di un giardino di proprietà esclusiva, sul presupposto della comune utilità, deve essere impugnata nel termine dell’art. 1137, comma 2, c.c., essendo configurabile l’annullabilità alla stregua di Cass. Sezioni Unite n. 9839 del 2021, quando si deduca non una modificazione dei criteri legali di riparto per il futuro, ma un’erronea ripartizione in concreto, per essere stati compresi tra le spese comuni oneri ad esse estranei.

La Corte aggiunge un ulteriore principio processuale. Nel giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c., la questione dell’appartenenza al condominio della proprietà comune o del diritto d’uso del giardino, inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di accertamento meramente incidentale, funzionale alla validità dell’atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali dei singoli, in assenza di esplicita domanda ex art. 34 c.p.c., svolgendosi il giudizio nei soli confronti dell’amministratore.

Il ricorso, manifestamente infondato, era stato oggetto di proposta di definizione anticipata ex art. 380-bis c.p.c. L’integrale conformità dell’esito alla proposta costituisce indice di colpa grave della condotta processuale: la Corte condanna i ricorrenti, ai sensi del terzo e quarto comma dell’art. 96 c.p.c., al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore del controricorrente e di una in favore della cassa delle ammende, oltre al contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.