Inopponibile al pignoramento il contratto novativo stipulato in pendenza dell’esecuzione (Cass. civ. Sez. III n. 11800 del 05.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto di locazione stipulato in pendenza di procedura esecutiva, dopo l’iscrizione delle ipoteche e il pignoramento, è inopponibile ai creditori e all’eventuale aggiudicatario, salvo autorizzazione del giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 560 cod. proc. civ.. La valutazione della portata novativa del secondo contratto rispetto al primo costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità. La detenzione anteriore al pignoramento non basta a invocare la tutela dell’art. 2923, quarto comma, cod. civ. quando il solo titolo legittimante la conduttrice sia il contratto novativo privo di data certa anteriore e non autorizzato. Il creditore procedente e il custode giudiziario non sono passivamente legittimati rispetto alle domande di rimborso o di compensazione delle spese di manutenzione gravanti sul locatore esecutato.

Il Fatto

Una società conduttrice di un compendio immobiliare ad uso industriale agisce in giudizio dopo l’ordine di liberazione emesso dal giudice dell’esecuzione. Chiede di accertare l’opponibilità ai creditori e all’aggiudicatario dei contratti di locazione e, in via subordinata, l’opponibilità nei limiti delle locazioni a tempo indeterminato, oltre alla compensazione dei costi di manutenzione con i canoni dovuti.

Il Tribunale accoglie in parte la domanda, dichiarando opponibile il primo contratto. La Corte d’appello riforma la decisione e rigetta ogni pretesa. La società propone ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi sono esaminati congiuntamente e dichiarati inammissibili. La Corte rileva che, nonostante la formale intestazione per violazione di legge, le censure investono profili di fatto e mirano a un apprezzamento di merito alternativo a quello del giudice distrettuale.

Sul primo profilo, il giudice di merito ha accertato che il secondo contratto è valido ed efficace tra le parti e dotato di piena portata novativa, avendo risolto e sostituito il precedente. Esso è però inopponibile alla procedura esecutiva, perché stipulato dopo le iscrizioni ipotecarie e il pignoramento. L’apprezzamento dei fatti e la scelta delle prove spettano al giudice del merito e non sono rivedibili in legittimità.

Quanto all’art. 2923, quarto comma, cod. civ., la Corte territoriale ha escluso una detenzione anteriore al pignoramento: il solo titolo legittimante la conduttrice era il secondo contratto, non autorizzato ex art. 560 cod. proc. civ. Il mancato pagamento dei canoni, nel contesto di decozione in cui l’operazione si è inserita, ha indotto a escludere la buona fede della conduttrice.

Sull’art. 24 l. fall., il passaggio censurato non integra ratio decidendi: le domande non sono state dichiarate improcedibili per la vis attractiva fallimentare, ma delibate e rigettate nel merito.

Il quarto motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ. La decisione è conforme alla giurisprudenza di legittimità: nelle spese “per gli atti necessari al processo” ex art. 8 d.P.R. n. 115 del 2002 rientrano solo quelle a funzione conservativa dell’integrità del bene, non le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria. Il credito va fatto valere verso il locatore esecutato, ai sensi dell’art. 1577 cod. civ., o verso la massa fallimentare previa insinuazione al passivo.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la società ricorrente alla rifusione delle spese, oltre a una somma equitativamente determinata ai sensi dell’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., ravvisando gli estremi dell’abuso del processo.