Credito risarcitorio per danni alle parti comuni spetta al condomino all’evento (Cass. civ. Sez. II n. 16396 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario, o comunque eserciti su di esso un potere materiale di godimento, al momento del verificarsi dell’evento dannoso. Tale diritto, configurandosi come autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, salvo patto contrario. Nei rapporti di condominio, ciascun partecipante vanta verso il responsabile un credito proprio per i danni arrecati alla cosa comune e può, nei limiti della sua quota, agire in giudizio per conseguire il risarcimento. Il giudicato formatosi all’esito di un processo in cui sia stato parte l’amministratore del condominio fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti nel giudizio.

Il Fatto

Alcuni condomini hanno proposto ricorso in Cassazione, articolato in due motivi, avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 5250/2019, che aveva rigettato il gravame contro la decisione del Tribunale di Napoli n. 4605/2015. Essi avevano acquistato le rispettive unità immobiliari nell’anno 2000 e chiedevano che fosse riconosciuta la titolarità di frazioni pro quota delle somme attribuite a titolo risarcitorio al Condominio con sentenze di condanna del 2004 e del 2005, rese nei confronti del Comune di Napoli e di una società, all’esito di azioni promosse nel 1985 e nel 1997.

Resistono con distinti controricorsi il Condominio, un acquirente e un altro soggetto, mentre gli ulteriori intimati non hanno svolto difese. La Corte d’appello aveva affermato che la chiamata in causa dei precedenti proprietari costituiva scelta discrezionale del giudice di merito, non sindacabile in impugnazione, e che il trasferimento di una porzione immobiliare in condominio non comporta il trasferimento del credito risarcitorio, spettando esso a chi era proprietario al momento dell’evento dannoso.

La Motivazione della Corte

I due motivi sono esaminati congiuntamente e giudicati infondati. La Corte muove dal principio, consolidato nella propria giurisprudenza, secondo cui il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario o comunque eserciti su di esso un potere materiale di godimento al momento dell’evento dannoso, configurandosi come diritto autonomo che non segue la proprietà nell’alienazione, salvo patto contrario (Cass. Sez. Un. n. 2951 del 2016).

Nei condomini edilizi ciascun partecipante è proprietario esclusivo della propria unità e comproprietario pro indiviso delle parti comuni, nei limiti della rispettiva quota (artt. 1118 e 1119 c.c.). Da ciò discende che ogni condomino vanta verso il responsabile un credito proprio per i danni arrecati alla cosa comune e può, nei limiti della sua quota, agire per il risarcimento. Il potere di rappresentanza processuale dell’amministratore per le azioni risarcitorie inerenti alle parti comuni (artt. 1131 e 1130, n. 4, c.c.) non esclude la legittimazione concorrente del singolo condomino.

Le variazioni soggettive della compagine condominiale intervenute tra il momento del danno e quello della lite non privano l’amministratore della legittimazione a rappresentare unitariamente l’interesse gestorio. Ottenuta la condanna del terzo, l’assemblea deve ripartire pro quota il residuo attivo riconoscendo il credito a chi era condomino al momento dell’evento dannoso, dovendosi altrimenti accertare in sede giudiziale a chi spetti il credito.

La tesi dei ricorrenti, secondo cui il singolo condomino deve costituirsi nel giudizio assumendo lo status di parte per beneficiare degli effetti della sentenza favorevole, è contraddetta dalla risalente giurisprudenza: il giudicato formatosi in un processo cui sia stato parte l’amministratore fa stato anche verso i condomini non intervenuti (Cass. n. 4436 del 2017; Cass. n. 12911 del 2012; Cass. n. 12343 del 2002). Le conclusioni tratte da Cass. Sez. Un. n. 19663 del 2014 sono state smentite da Cass. Sez. Un. n. 10934 del 2019, che ha circoscritto quella pronuncia alla peculiare situazione del diritto all’equa riparazione.

Non assume rilievo dirimente il giudicato di annullamento della delibera assembleare, la cui efficacia preclusiva è meramente negativa e impedisce solo di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi (Cass. n. 2127 del 2021). Quanto alla mancata informazione dei compratori sulla pendenza dei contenziosi, soccorrono eventualmente le norme in tema di responsabilità precontrattuale o contrattuale. La chiamata in causa dei precedenti proprietari, infine, integra una denuntiatio litis, e la facoltà di autorizzare o ordinare l’intervento del terzo rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, sottratto al sindacato di legittimità. Il ricorso è rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.