Cessione di fabbricato da demolire e regime Iva tra esenzione e terreno edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 3968 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di Iva, la cessione di un fabbricato strumentale insistente su area edificabile non può essere qualificata come cessione di terreno edificabile per il solo fatto che le parti avevano l’intenzione di demolire l’immobile per erigere un nuovo manufatto. L’intenzione negoziale deve essere comprovata da elementi oggettivi e, ove l’operazione si componga della vendita dell’immobile e della sua demolizione, occorre accertare se queste costituiscano un’unica operazione economica o due prestazioni distinte. La demolizione è operazione indipendente quando il venditore non è coinvolto nei lavori, il cui costo è sopportato dall’acquirente che li affida a un terzo; è invece saldata alla vendita quando il venditore assume l’impegno di eseguirla, così che l’oggetto della cessione è il terreno pronto per l’edificazione. La sola intenzione della compratrice di demolire, anche se obiettivata nel preliminare, non è sufficiente a radicare la qualificazione come cessione di terreno edificabile.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’atto di contestazione con cui l’Agenzia delle entrate le aveva irrogato sanzioni per omessa regolarizzazione di acquisti infedeli, ritenendo illegittimo il regime di reverse charge applicato su due acquisti immobiliari del 2009. L’Ufficio qualificava le operazioni come cessioni di aree edificabili con sovrastanti fabbricati destinati alla demolizione, escluse dall’esenzione prevista dall’art. 10, comma 8-ter, d.P.R. n. 633/1972. Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso della società, ma la Commissione tributaria regionale della Puglia, accogliendo l’appello dell’Agenzia, qualificava le cessioni come vendite di aree edificabili soggette al regime Iva ordinario, valorizzando l’intenzione delle parti di realizzare nuovi edifici commerciali. La società proponeva ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato prioritariamente il secondo motivo, concernente la violazione dell’art. 35, commi 8-10-sexies, d.l. n. 223/2006 e dell’art. 10, comma 8-ter, d.P.R. n. 633/1972, escludendo l’inammissibilità eccepita dall’Agenzia perché la censura non investe la ricostruzione fattuale ma i criteri di qualificazione giuridica dell’operazione.

Richiamata la giurisprudenza della Corte di giustizia, la Corte ha ricordato che l’intenzione delle parti deve essere comprovata da elementi oggettivi e che la distinzione tra fabbricati vecchi e nuovi risponde alla logica dell’assenza di valore aggiunto nelle rivendite successive alla prima occupazione. In tale quadro, la cessione di un fabbricato pienamente operativo non ancora demolito non può essere qualificata come cessione di terreno edificabile quando la demolizione sia economicamente indipendente dalla vendita e non formi con essa un’operazione unica, ancorché le parti avessero programmato l’abbattimento per realizzare una nuova costruzione. Viceversa, ove il venditore sia incaricato della demolizione e ne sostenga i costi, l’oggetto economico dell’operazione è la cessione di un terreno pronto per l’edificazione.

Applicando tali coordinate, la Corte ha censurato la sentenza impugnata per aver fatto leva su elementi — quali le c.d. “operazioni propedeutiche”, le delibere del consiglio di amministrazione e la stipula contestuale di un appalto per demolizione e ricostruzione — senza accertare il dato dirimente, ossia se la demolizione fosse indipendente dalla vendita o ad essa saldata in un’unitaria regolamentazione contrattuale. La Corte ha inoltre rilevato che la CTR non aveva precisato le parti del contratto di appalto e non aveva affatto esaminato la seconda operazione immobiliare, sicché ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia per un nuovo accertamento, dichiarando assorbiti gli altri motivi di ricorso.