L’assemblea condominiale può autorizzare la stipula di una polizza di tutela legale per le controversie sulle parti comuni. Il dissenso ex art. 1132 cod. civ. non impedisce la stipula né esonera dal premio, ripartito in proporzione tra tutti i condomini.
La delibera che ripartisce tra tutti i condomini le spese di pulizia di un giardino di proprietà esclusiva, sul presupposto della comune utilità, è soggetta al termine di impugnazione ex art. 1137 c.c. e la questione sulla titolarità del bene resta accertamento incidentale.
In tema di appalto di opere di manutenzione straordinaria condominiale, l’amministratore non può impegnare il condominio senza preventiva delibera o successiva ratifica dell’assemblea, né il direttore dei lavori può validamente accettare opere o riconoscere corrispettivi oltre l’ambito tecnico dell’incarico conferito. La violazione della buona fede contrattuale è risarcibile solo in presenza di un danno concreto e provato.
È nulla la sola delibera che approvi un servizio estraneo alle attribuzioni assembleari; le spese per attività rese al singolo condomino sono legittimamente addebitabili a maggioranza, secondo i criteri dell’art. 1123 c.c.
La ricognizione di debito sottoscritta dall’amministratore di condominio è inopponibile al condominio se riguarda lavori di straordinaria manutenzione non autorizzati da una delibera assembleare, la cui prova grava sul creditore.
Per il riconoscimento del compenso all’amministratore di condominio è sufficiente, ferma la prova del conferimento dell’incarico, un rendiconto approvato dall’assemblea; diverso è il regime probatorio per il rimborso delle spese anticipate.
Le delibere assembleari che ripartiscono le spese condominiali in violazione dei criteri legali sono annullabili, non nulle, se non modificano i criteri per il futuro. L’invalidità non è rilevabile d’ufficio e non può essere fatta valere in via di eccezione nell’opposizione a decreto ingiuntivo senza un’azione riconvenzionale.
In tema di assemblea di condominio, la mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli non incide sulla validità della delibera se il verbale, riportando l’elenco dei presenti con i relativi millesimi e l’indicazione degli astenuti e dei contrari, consente di stabilire con certezza, per differenza, il raggiungimento del quorum deliberativo.
In caso di nomina giudiziale dell’amministratore di condominio, il compenso non può essere unilateralmente determinato dall’assemblea: l’approvazione del bilancio preventivo non vale proposta contrattuale e il silenzio del professionista non integra accettazione, salvo che ricorra l’onere o il dovere di parlare.
La delibera condominiale che vieta al singolo condomino di realizzare scavi nel sottosuolo comune, al fine di preservare la statica dell’edificio e garantire il pari uso degli altri partecipanti, è legittima. L’assemblea può regolamentare l’uso della cosa comune ex art. 1138 c.c., e il divieto è conforme all’art. 1102 c.c.
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