Abusi edilizi, valutazione unitaria delle opere e ordine di demolizione vincolato (Cons. Stato n. 10051 del 18.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La valutazione di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere riferite alla stessa unità immobiliare deve effettuarsi in modo globale e non in termini atomistici, poiché la considerazione separata dei singoli manufatti non consente di cogliere l’effettiva portata dell’operazione. La tettoia stabilmente ancorata all’edificio ne costituisce parte integrante e non pertinenza, richiedendo il permesso di costruire quando, per caratteristiche costruttive e dimensioni, sia idonea ad alterare la sagoma dell’immobile. Gli atti notarili di acquisto non incidono sulla legittimità edilizia delle opere, né la buona fede del proprietario subentrante assume rilievo, posto che gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria a prescindere dall’accertamento di dolo o colpa. L’ordine di demolizione costituisce esercizio di un potere vincolato e doveroso e non richiede la comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/1990, essendo la decisione già predeterminata dalla legge una volta accertata l’abusività.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile proponeva ricorso innanzi al TAR Campania per l’annullamento dell’ordinanza comunale con cui gli veniva ingiunta la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi in relazione a tre interventi: una copertura realizzata su una loggetta del fronte sud, un soppalco interno adibito a camera da letto e un locale a pianta trapezoidale ricavato nel giardino di pertinenza, destinato a deposito e ricovero veicoli. Secondo l’Amministrazione le opere erano state eseguite in assenza dei titoli abilitativi e costituivano interventi di nuova costruzione soggetti a permesso di costruire.

Il ricorrente contestava la qualificazione unitaria degli interventi, sosteneva la natura pertinenziale della tettoia e la risalenza del soppalco e del manufatto esterno ad epoca anteriore all’acquisto, avvenuto nel 2015, deducendo altresì la mancata comunicazione di avvio del procedimento. Il Tribunale adito respingeva il ricorso e compensava parzialmente le spese, condannando il ricorrente al pagamento di € 2.000 oltre accessori. Proponeva quindi appello, articolato in due motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il primo motivo respingendolo. Richiamando il consolidato orientamento secondo cui non si può accedere ad una valutazione atomistica di opere abusive incrementative della superficie tutte riferite alla stessa unità immobiliare, il Consiglio conferma la lettura del primo giudice, che aveva ravvisato un nesso di reciproca strumentalità al bene principale e di funzionalità rispetto all’unica abitazione.

Quanto alla tettoia, l’appellante ne evidenziava la conformazione aperta su tre lati e le ridotte dimensioni. La Corte ribadisce che la struttura, in quanto parte integrante dell’opera principale, non può esserne considerata pertinenza, accedendo all’edificio senza separazione. Assume rilievo decisivo la circostanza che è necessario il permesso di costruire quando la tettoia, per le sue caratteristiche costruttive, sia idonea ad alterare la sagoma dell’edificio. Le dimensioni in pianta e l’ancoraggio alla parete perimetrale e al parapetto della loggia, come descritti nel provvedimento impugnato, confermano l’incidenza del manufatto ed escludono ogni deficit motivazionale.

Per il soppalco e il locale esterno, di dimensioni significative, la Corte esclude che gli atti notarili possano avere ricadute sul piano della legittimità edilizia. Osserva inoltre che la risalenza delle opere a epoca anteriore al 1967 non risulta corroborata da alcun elemento di prova. La condizione soggettiva di buona fede dell’acquirente resta irrilevante, perché l’ordinanza di demolizione può essere emanata nei confronti del proprietario anche se non responsabile della realizzazione dell’opera abusiva, trattandosi di illeciti permanenti.

Il secondo motivo è parimenti infondato. Il Collegio richiama l’orientamento per cui l’attività di repressione degli abusi edilizi mediante ordinanza demolitoria è potere vincolato e doveroso e non richiede la preventiva comunicazione di avvio del procedimento, essendo la decisione già predeterminata dalla legge una volta accertata l’abusività. L’appello è quindi respinto, con compensazione delle spese di grado in ragione del tenore generico delle difese della parte appellata.