Abusi edilizi in zona vincolata: insufficienza della delimitazione SID (TAR Campania n. 8307 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area soggetta a vincolo paesaggistico e a “protezione integrale” secondo lo strumento di pianificazione territoriale, la SCIA o la DIA relativa a un intervento sottratto al suo ambito applicativo — perché subordinato a permesso di costruire ovvero precluso in astratto e a priori — resta improduttiva di effetti, non essendo invocabile il regime giuridico incentrato sulla tempestività del controllo amministrativo. In tal caso non trova applicazione l’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, che disciplina la diversa fattispecie dei poteri inibitori su una SCIA efficace, e il potere repressivo ex art. 27, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 non costituisce espressione di autotutela ma ha valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile. L’inagibilità della struttura rende l’inibizione delle SCIA commerciali atto dovuto e vincolato. È illegittima la decadenza dalla concessione demaniale marittima fondata su una delimitazione del SID non preceduta da una verifica effettiva dello stato dei luoghi.

Il Fatto

La società ricorrente gestisce un complesso alberghiero sito in area costiera, interessato da un procedimento di verifica avviato dal Comune a seguito di un sopralluogo nel settembre 2024. L’amministrazione ha contestato una serie di opere — locali ricavati al piano terra in luogo di depositi, ampliamenti e terrazzi al piano primo, trasformazione di una cisterna in locale cucina, riutilizzo del piano fondazioni in area relax e spa — ritenute realizzate in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica.

Il Comune ha quindi inibito la SCIA di agibilità, respinto le SCIA commerciali, adottato un’ordinanza di demolizione e disposto la decadenza dalla concessione demaniale marittima, contestando anche l’occupazione di due particelle intestate al Demanio. La società ha impugnato tutti i provvedimenti, proponendo altresì domanda di accesso agli atti, per poi dedurre l’illegittimo esercizio dei poteri di autotutela ormai tardivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla necessità di una valutazione complessiva e non atomistica degli interventi, in quanto il pregiudizio al regolare assetto del territorio deriva dall’insieme delle opere e dalle reciproche interazioni, tanto più in area a protezione integrale. Ha respinto l’eccezione di tardività del deposito documentale della ricorrente e ha confermato la competenza del Comune, con il coinvolgimento dell’Ufficio Circondariale Marittimo.

Nel merito, il Tribunale ha osservato che gli abusi contestati hanno comportato aumenti di volume e di superficie utili e mutamenti di destinazione d’uso in zona vincolata, in assenza dei titoli richiesti. Le opere non risultano ricomprese nella concessione edilizia in sanatoria né nel permesso di costruire in sanatoria del 2019, dove sono indicate solo come “porzione di remota realizzazione”, senza che la ricorrente abbia assolto l’onere probatorio sulla risalenza dei manufatti.

La tesi della ricorrente secondo cui l’autotutela sarebbe tardiva è stata respinta. Il Collegio ha richiamato il costante orientamento per cui la SCIA o DIA su intervento sottratto al proprio ambito applicativo resta improduttiva di effetti: non è invocabile il regime dei rigorosi termini del controllo, superati i quali si consolida la posizione del segnalante. Il potere repressivo ex art. 27, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 ha valore meramente accertativo e si esercita in via diretta, senza l’intermediazione dell’autotutela decisoria. Neppure il pagamento del contributo di costruzione assume valenza sanante.

Quanto all’inibizione della SCIA di agibilità, il Tribunale l’ha ritenuta atto dovuto, posto che la legittimità urbanistico-edilizia costituisce presupposto indispensabile dell’agibilità. Le censure procedimentali sono state dequotate ex art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990, essendo l’atto vincolato.

Fondate sono invece risultate le censure sull’abusiva occupazione delle particelle intestate al Demanio. La delimitazione del SID del 1999, posta a base della contestazione, non risulta effettuata ad esito di una verifica effettiva dei luoghi. La questione andava approfondita con il necessario coinvolgimento dei competenti Uffici. Il provvedimento di inibizione è stato annullato in parte qua, con conseguente annullamento della decadenza dalla concessione demaniale. Le spese sono state compensate.