Accertamento immobiliare legittimo su indagini bancarie e non su valori OMI (Cass. civ. Sez. V n. 18757 del 09.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento delle imposte sui redditi, il maggior reddito derivante da compravendite immobiliari non può essere presunto sulla base del solo scostamento del corrispettivo dichiarato rispetto ai valori risultanti dalle quotazioni OMI, essendo venuto meno il carattere presuntivo di tali quotazioni per effetto della novella dell’art. 24, comma 5, legge n. 88 del 2009. Resta invece legittima la ripresa a tassazione fondata sul metodo analitico-induttivo di cui all’art. 39, primo comma, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973, quando l’Ufficio valorizzi un insieme di evidenze probatorie, tra cui le indagini bancarie che documentano le differenze tra prezzo dichiarato in atto e importo del mutuo erogato. A fronte di tali presunzioni gravi, precise e concordanti opera l’inversione dell’onere della prova, spettando al contribuente dimostrare che l’utile accertato non è stato realizzato o è stato conseguito in misura minore.

Il Fatto

Una società immobiliare a ristretta base sociale operava nel mercato degli immobili. Per l’anno di imposta 2006 l’Amministrazione finanziaria accertava un maggior reddito derivante da tre compravendite, i cui prezzi dichiarati risultavano inferiori agli importi dei mutui bancari contratti per l’acquisto, ovvero al valore dichiarato in banca per ottenere la linea di credito. Dove non vi era ricorso al mutuo, l’Ufficio calcolava sulle consimili vendite assistite da mutuo il “prezzo normale”, applicandolo alle altre coeve operazioni del medesimo plesso, muovendo dai valori OMI.

Insorgevano la società e i due soci, accertati di riflesso; i ricorsi riuniti erano rigettati integralmente in primo grado. L’appello riduceva la pretesa impositiva, provocando comunque la parte privata al ricorso per cassazione su tre motivi, cui replicava l’Agenzia delle entrate con tempestivo controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui si lamentava che il giudice di secondo grado non avesse tenuto conto della novellazione che ha tolto il carattere presuntivo ai prezzi derivanti dagli studi OMI. Il motivo non è accolto: la sentenza impugnata riconosce che l’operato dell’Ufficio non si fonda sulle presunzioni legali dei valori OMI, ma su un insieme di indagini bancarie che dimostrano le differenze, anche consistenti, tra il prezzo dichiarato in atto e quello risultante dalle pratiche bancarie per l’accensione del mutuo ipotecario.

Si tratta di procedure analitico-induttive riconducibili all’art. 39, primo comma, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973. A fronte di tali indagini si verifica l’inversione dell’onere della prova, spettando al contribuente dimostrare che l’utile accertato non è stato realizzato o è stato conseguito in misura minore. La Corte richiama l’orientamento consolidato secondo cui l’accertamento con metodo analitico-induttivo è consentito, ai sensi della medesima disposizione, pure in presenza di contabilità formalmente tenuta, giacché la norma presuppone scritture regolarmente tenute ma contestabili in forza di presunzioni gravi, precise e concordanti (Cass. V n. 20060/2014; Cass. V n. 26036/2015; Cass. V n. 25217/2018; Cass. V n. 27552/2018).

La Corte precisa che ciò che regge e legittima la ripresa a tassazione non è lo scostamento dai valori medi dell’osservatorio immobiliare — profilo che non riveste più carattere di presunzione — bensì l’insieme delle evidenze probatorie incrociate dalle indagini bancarie. In coerenza, si richiama il principio per cui il maggior reddito da cessione immobiliare non può essere presunto, ai sensi dell’art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973, modificato dall’art. 24, comma 5, legge n. 88 del 2009, sulla base del solo scostamento rispetto alle quotazioni OMI, dovendo essere provato anche in relazione a un unico elemento presuntivo ulteriore, purché dotato di precisione e gravità (Cass. T n. 3193/2025; Cass. n. 2155/2019; Cass. n. 24550/2020).

Quanto al secondo motivo, relativo alla violazione del contraddittorio endoprocedimentale, la Corte rileva un duplice ordine di ragioni di rigetto. Per un verso, la parte ricorrente non riproduce nel ricorso i passi degli atti processuali di merito dove la doglianza era stata proposta, non dimostrando che non si tratti di motivo nuovo inammissibile. Per altro verso, gli accertamenti bancari ex art. 39, primo comma, lett. d), d.P.R. n. 600/1973 non richiedono contraddittorio preventivo, risultando fuorviante il richiamo alla giurisprudenza sugli studi di settore, metodo diverso da quello adottato.

Il terzo motivo è dichiarato inammissibile: la contestazione del bilanciamento dell’apporto probatorio mira a stimolare un diverso apprezzamento di merito, inibito alla Suprema Corte. La deduzione di un vizio di motivazione conferisce al giudice di legittimità solo il controllo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale delle argomentazioni, spettando in via esclusiva al giudice di merito individuare le fonti del convincimento e valutare le prove (Cass. n. 23940/2017). Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese.