Accessione e accorpamento dei lotti post-sisma: proprietà esclusiva per proiezione verticale (Cass. civ. Sez. II n. 5111 del 27.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel caso in cui più soggetti, proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione unica, per il principio dell’accessione ciascuno di essi, salva convenzione contraria, acquista la proprietà esclusiva della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo. Le opere e strutture funzionalmente inscindibili poste a servizio dell’intero fabbricato rientrano per accessione nella proprietà esclusiva dell’uno o dell’altro secondo la loro collocazione, salva la comunione incidentale di uso e godimento, con obbligo di contribuire alle spese in proporzione ai rispettivi diritti dominicali. L’accessione, criterio attributivo della proprietà a titolo originario, prevale sulla presunzione di comunione derivante dal contributo economico di più soggetti o dalla destinazione funzionale degli immobili a bisogni comuni. La titolarità di un immobile preesistente al sisma, diruto per effetto di esso, non costituisce titolo di prenotazione della proprietà del bene ricostruito sul lotto assegnato al calamitato, ma solo presupposto per accedere al sistema delle provvidenze speciali.

Il Fatto

Un soggetto conveniva in giudizio l’ex coniuge davanti al Tribunale di Sciacca, chiedendo l’accertamento della proprietà esclusiva di alcuni immobili compresi nei fabbricati edificati su due lotti accorpati, originariamente distinti e assegnati ex lege a ciascuno dei due.

Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che, in assenza dei decreti di trasferimento definitivi dei lotti, l’immobile realizzato doveva intendersi di proprietà demaniale per il principio dell’accessione. La Corte d’Appello di Palermo riformava la decisione e dichiarava l’attore unico proprietario degli immobili. Proponeva ricorso per cassazione l’ex coniuge soccombente con quattro motivi; resisteva il controricorrente, che eccepiva l’inammissibilità del ricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta preliminarmente l’eccezione di inammissibilità: il termine per proporre ricorso, ratione temporis, è pari a un anno dal deposito della sentenza impugnata, e il ricorso, considerata la sospensione di 31 giorni per il periodo feriale, risulta tempestivo.

Nel merito, i primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono infondati. La legislazione emergenziale successiva al sisma prevedeva l’assegnazione gratuita di un lotto al calamitato, con un procedimento bifasico: assegnazione dell’area e successivo trasferimento della proprietà della fabbrica. L’assegnazione del lotto non trasferisce la proprietà del suolo, che consegue solo all’ordinanza sindacale conclusiva, emessa dal Comune di Montevago il 2.3.2015. Da quella data i due ex coniugi sono divenuti proprietari dei rispettivi edifici.

Poiché era stata scelta l’unificazione dei lotti con la realizzazione di un unico fabbricato, la Corte richiama il principio generale secondo cui, in caso di costruzione realizzata da proprietari esclusivi di aree confinanti, ciascuno acquista per accessione la proprietà esclusiva della parte insistente in proiezione verticale sul proprio fondo, salva la comunione incidentale sulle opere funzionalmente inscindibili (Cass. Sez. 3 n. 5112 del 09/03/2006; Cass. Sez. 2 n. 3714 del 19/04/1994; Cass. Sez. 2 n. 29457 del 15/11/2018).

Tale criterio attributivo della proprietà a titolo originario prevale sulla presunzione di comunione correlata al contributo economico di più soggetti o alla destinazione funzionale degli immobili (Cass. Sez. 2 n. 4881 del 26/04/1993; Cass. Sez. 2 n. 3483 del 26/04/1990). La preesistenza della proprietà non opera come prenotazione del bene ricostruito, ma solo come titolo abilitativo all’accesso ai benefici emergenziali. Non si configura quindi violazione dell’art. 4-bis del D.L. n. 299 del 1978, né omesso esame del fatto relativo alla prima unità abitativa.

Il terzo motivo è inammissibile, perché prospetta una questione mai dedotta nei gradi di merito e per difetto di specificità probatoria. Il quarto motivo è infondato: la motivazione sull’indennità di godimento, quantificata dall’ausiliario, non è apparente né illogica e integra il minimo costituzionale (Cass. Sez. U n. 8053 del 07/04/2014). Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e attestazione dei presupposti per il contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.