Accorpamento con mutamento di destinazione in zona A richiede permesso di costruire (TAR Campania n. 135 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia urbanistico-edilizia, l’accorpamento di unità immobiliari che si accompagna a un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, in immobile compreso in zona omogenea A, non integra manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, ma ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, e richiede il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001. È pertanto legittima l’ordinanza di demolizione ex art. 33 d.P.R. n. 380/2001, adottata per inidoneità del titolo presentato. L’ordinanza di demolizione non richiede una motivazione ulteriormente estesa, né la preventiva comunicazione di avvio del procedimento, avendo natura vincolata.

Il Fatto

Il ricorrente è titolare di un ristorante in Napoli, ricavato dalla fusione di tre unità immobiliari poste al piano terra. I lavori di accorpamento erano stati preceduti da una CILA, con cui era stata comunicata la demolizione di due muri di chiusura di antichi vani di passaggio, senza opere strutturali. Con disposizione dirigenziale n. 114/A, notificata nel maggio 2022, il Comune di Napoli ha contestato l’insufficienza del titolo presentato, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia, e ha ingiunto il ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001.

Il provvedimento richiamava la classificazione dell’area in zona A — insediamenti di interesse storico — e la riconduzione del fabbricato a unità edilizia di base preottocentesca, oltre al perimetro di interesse archeologico. Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR Campania, deducendo la natura di manutenzione straordinaria dell’intervento, il difetto di motivazione, la violazione dell’obbligo di comunicazione di avvio del procedimento e la carenza di istruttoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla relazione tecnica allegata alla CILA, la cui stessa intestazione richiama la “fusione commerciale dei subalterni e mutamento d’uso nell’ambito della stessa categoria omogenea”. Da essa emerge che l’intento era di modificare la destinazione d’uso delle unità accorpate, catastalmente classificate come destinate ad abitazione. Non risulta provata la dedotta pregressa destinazione commerciale.

Ne deriva la qualificazione dell’intervento come mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, da residenziale a commerciale. L’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente ratione temporis, ammette l’accorpamento di unità immobiliari come manutenzione straordinaria solo a condizione che resti invariata la volumetria complessiva e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nel caso concreto tale condizione non ricorre.

L’intervento rientra dunque nella ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, per il quale l’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 esige il permesso di costruire quando l’organismo edilizio risulti in tutto o in parte diverso dal precedente e, limitatamente agli immobili in zona omogenea A, comporti mutamenti della destinazione d’uso. Il Collegio richiama sul punto Cons. Stato, Sez. II, n. 9547 del 2023.

La sanzione demolitoria non è illegittima: l’art. 33 d.P.R. n. 380/2001 impone la rimozione degli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza di permesso. Quanto alla motivazione, il provvedimento, letto in sinossi con la relazione alla CILA, esterna in modo sufficiente le ragioni della sanzione: l’ingiunzione di demolizione ha natura di atto dovuto e vincolato, e il decorso del tempo non genera alcun legittimo affidamento in capo al privato, come statuito da Cons. Stato, Sez. III, n. 3695 del 2025.

Né è necessaria la preventiva comunicazione di avvio del procedimento, perché la natura vincolata dell’atto esclude che la partecipazione possa influire sull’esito (Cons. Stato, Sez. V, n. 8537 del 2025). La valutazione di doppia conformità appartiene al diverso procedimento di accertamento ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, attivabile solo su istanza di parte. Il ricorso è quindi respinto, con spese compensate.