Immobili acquistati dopo l’affitto di azienda non deducibili (Cass. civ. Sez. V n. 21219 del 24.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di affitto di azienda, la deroga convenzionale all’art. 108, comma 2, TUIR che consente all’affittante di dedurre le quote di ammortamento degli immobili non opera per i beni acquisiti successivamente alla stipula del contratto, in difetto di espressa pattuizione. La qualificazione di un immobile come strumentale per destinazione non discende automaticamente dall’oggetto sociale della società proprietaria, ove questa si limiti a locare il compendio alberghiero e l’immobile sia catastalmente classificato ad uso abitativo e autonomo rispetto al complesso. Grava sul contribuente l’onere di provare la strumentalità dei beni di cui chiede la deduzione.

Il Fatto

Una società proprietaria di un complesso alberghiero, che ne trae reddito concedendolo in affitto di azienda, impugnava un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2010. L’Amministrazione finanziaria aveva ripreso a tassazione i costi relativi a immobili adiacenti al complesso, ritenendoli non strumentali all’attività della contribuente ma semmai a quella dell’affittuaria.

La CTP di Livorno accoglieva parzialmente il ricorso, limitatamente alle quote di ammortamento e ai canoni di leasing. La CTR della Toscana riformava la decisione e rigettava integralmente l’impugnazione originaria. La società proponeva quindi ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduceva la violazione dell’art. 102, comma 8, TUIR in collegamento con l’art. 2561 cod. civ., sostenendo l’applicabilità della deroga convenzionale che consentiva la deduzione delle quote di ammortamento. Il motivo è infondato. La Corte rileva che la sentenza impugnata si fonda su una ragione concorrente e da sola sufficiente: il contratto di affitto di azienda del 2009 non contemplava gli immobili in questione.

L’art. 4 del contratto si riferisce ai beni posseduti al momento della stipula e non anche a quelli futuri ed eventuali, in difetto di espressa pattuizione in senso contrario. L’argomentazione della CTR risulta pertanto giuridicamente corretta e assorbe ogni ulteriore censura.

Con il secondo motivo la società lamentava la violazione dell’art. 43 TUIR, assumendo che gli immobili fossero strumentali per destinazione in quanto l’unica attività imprenditoriale era la locazione del compendio alberghiero. Anche questa censura è respinta. La Corte osserva che i beni sono classificati catastalmente ad uso abitativo e costituiscono immobili autonomi e indipendenti dal complesso alberghiero: da ciò non può ricavarsi l’utilizzo esclusivo quale bene strumentale all’attività di locazione.

La Corte dà inoltre atto che nessuna doglianza investe la motivazione relativa alla non deducibilità degli oneri condominiali, per non avere la società provato di aver sostenuto spese di manutenzione straordinaria. Il ricorso è dunque rigettato, con nulla per le spese. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, la Corte dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ulteriore, se dovuto.