Annullata l’ordinanza di demolizione per carenza istruttoria e motivazionale (TAR Calabria n. 1065 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza con cui il Comune impone la riduzione in pristino di opere asseritamente abusive è illegittima per carenza istruttoria e motivazionale quando si fondi su un sopralluogo che dia atto di non aver potuto effettuare misurazioni puntuali e dettagliate, desumendo l’abuso dal solo confronto visivo con i grafici del titolo edilizio. In tale ipotesi l’amministrazione deve indicare in modo specifico le opere abusive e i relativi destinatari, nonché la base giuridica della qualificazione delle aree come comuni. La mancata costituzione dell’ente e l’assenza di confutazione degli elementi tecnici prodotti dal privato confermano la fondatezza dei motivi. Il vizio è formale e comporta l’annullamento con salvezza della riedizione del potere.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un appartamento al piano terra inserito in un complesso immobiliare, con retrostante piccola area di pertinenza adibita a corte. A seguito di sopralluogo, i funzionari dell’area tecnica comunale contestavano la presenza di una recinzione non prevista in progetto, la parziale inaccessibilità della corte esterna e la carenza di spazi di parcheggio e di uso pubblico. Il Comune emetteva così l’ordinanza n. 1 del 12 marzo 2024, con cui ingiungeva ai proprietari delle varie unità di riportare lo stato dei luoghi conforme agli elaborati della concessione n. 5 del 1981, di individuare gli spazi di parcheggio e la viabilità dell’area comune e di provvedere al ripristino, con avvertimento di demolizione d’ufficio ai sensi dell’art. 41 del T.U. n. 380/2001.

Il ricorrente impugnava l’atto deducendo violazione di legge, eccesso di potere, difetto di istruttoria e di motivazione, con sei motivi. Il Comune non si costituiva in giudizio. In sede cautelare il TAR accoglieva la domanda e sospendeva l’efficacia dell’ordinanza demolitoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio conferma l’orientamento espresso in sede cautelare e ribadisce la carenza istruttoria e motivazionale dell’atto impugnato. La relazione di sopralluogo posta a fondamento dell’ordinanza ammette espressamente di non aver potuto effettuare misurazioni puntuali e dettagliate, perché l’immobile è abitato solo in alcuni periodi dell’anno. Le valutazioni sono quindi scaturite dal solo confronto visivo con i grafici allegati al titolo edilizio.

Su questo punto la consulenza tecnica di parte corrobora, se non dimostra, la fondatezza delle affermazioni del ricorso. Quanto all’area destinata a parcheggio e agli spazi di uso pubblico, l’ordinanza si limita a rilevare che la corte esterna è in parte chiusa da recinzioni e muretti e invita i proprietari a individuare gli spazi previsti dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 e dall’art. 3 del DM 1444/1968. La consulenza individua invece in mq. 880 l’area destinata a parcheggio, idonea rispetto alle esigenze delle unità abitative.

Quanto alla recinzione, contrariamente a quanto ritenuto dal Comune, essa risulta contemplata nella planimetria generale alla quale la stessa area tecnica fa riferimento nella propria ordinanza. Quanto alla porzione di giardino adiacente la proprietà del ricorrente, non emerge su quale base essa possa qualificarsi come proprietà comune condominiale, anche a fronte dell’atto di acquisto che la individua come area di pertinenza adibita a corte.

Il Collegio rileva inoltre che il Comune, non costituitosi, non ha confutato gli elementi istruttori forniti dal ricorrente anche dopo l’ordinanza cautelare. Il ricorso è pertanto accolto, essendo fondate le carenze dedotte, con annullamento dell’ordinanza e salvezza della riedizione del potere. La natura formale del vizio e la peculiarità del caso giustificano l’integrale compensazione delle spese, salva la rifusione del contributo unificato a carico dell’amministrazione.