Annullamento parziale del permesso di costruire e demolizione per falsa rappresentazione progettuale (TAR Sicilia n. 675 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia, la falsa rappresentazione dello stato dei luoghi contenuta negli elaborati progettuali posti a base del permesso di costruire legittima l’annullamento in autotutela del titolo ai sensi dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, senza che assumano rilievo il decorso del termine annuale e il legittimo affidamento del privato. La pubblica amministrazione è tenuta a verificare la coerenza e la completezza della documentazione progettuale, ma non può essere gravata di un controllo materiale dei luoghi mediante rilievi altimetrici sostitutivi dell’attività del progettista. L’acclività della strada costituisce elemento morfologico essenziale e deve essere correttamente rappresentata. Ne deriva la legittimità dell’ordine di demolizione della porzione difforme, sia che la si qualifichi come variazione essenziale sia come parziale difformità.

Il Fatto

La società ricorrente, titolare del permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato, e gli attuali proprietari dello stabile in corso di costruzione hanno impugnato l’ordinanza comunale di ingiunzione di demolizione delle opere realizzate in difformità, riguardante in particolare l’aggetto dei balconi del primo piano. Il provvedimento contestava che la sporgenza del balcone superasse il rapporto di un decimo della larghezza stradale e che non fosse rispettata l’altezza minima dal marciapiede, per effetto di una differenza di quota di spiccato rilevata in un punto del pilastro d’angolo.

I ricorrenti hanno chiesto l’annullamento, previa sospensiva, dell’ordinanza di demolizione e della presupposta ordinanza di sospensione dei lavori, deducendo tre motivi: la violazione dei presupposti di autotutela ex art. 21-nonies l. n. 241/1990, la violazione dell’art. 68, comma 4, del regolamento edilizio comunale già positivamente valutato in sede di rilascio del titolo, e la violazione degli artt. 31 e 38 del d.P.R. n. 380/2001 con lesione del principio di proporzionalità.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha rigettato integralmente il ricorso. Il punto di partenza è la constatazione che negli elaborati grafici allegati all’istanza di permesso di costruire il piano viario era stato rappresentato come sostanzialmente pianeggiante, con indicazione di una quota libera sottostante al balcone di 2,55 metri, mentre la pendenza reale della strada, mai rappresentata dal progettista, comportava in corrispondenza del pilastro d’angolo una quota effettiva di soli 2,12 metri dal piano di calpestio del marciapiede.

Tale omissione integra una rappresentazione non veritiera dello stato dei luoghi, idonea a indurre in errore l’amministrazione e potenzialmente finalizzata a eludere i limiti dell’art. 68 REC. Il Collegio ha precisato che il Comune deve verificare coerenza e completezza della documentazione progettuale, ma non è onerato di un controllo materiale dei luoghi mediante rilievi altimetrici sostitutivi dell’attività del progettista: l’acclività stradale è elemento morfologico essenziale della valutazione tecnica e va correttamente rappresentata.

Da ciò discende l’insussistenza di qualsiasi legittimo affidamento del privato, poiché sia in fase di progettazione sia in fase di realizzazione la violazione delle altezze minime era ben nota, con richiamo a Cons. Stato, sez. VI, n. 8920 del 2019. A fronte di una falsa rappresentazione che ha indotto incolpevolmente in errore la pubblica amministrazione, non possono trovare accoglimento le doglianze sul superamento del termine annuale o sulla valutazione dell’interesse pubblico, da considerarsi in re ipsa (Cons. Stato, sez. IV, n. 7056 del 2024), tanto più quando la violazione attiene a norme poste a presidio della salubrità, fruibilità e sicurezza della pubblica viabilità.

Quanto al terzo motivo, il Collegio ha escluso la violazione del principio di proporzionalità, poiché l’amministrazione ha annullato il titolo solo in relazione alla difformità riscontrata: la demolizione è correttamente ordinata sia ove la difformità sia qualificata come variazione essenziale ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001, sia ove sia intesa come parziale difformità ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001. Il richiamo all’art. 38 del medesimo decreto è stato giudicato inconferente, riguardando ipotesi diverse di meri vizi procedurali o di impossibilità di ripristino (Cons. Stato, sez. VI, n. 4997 del 2024) e di buona fede del privato (Cons. Stato, sez. VI, n. 2160 del 2017). È stato inoltre ribadito che l’indicazione dell’area da acquisire al patrimonio comunale non è requisito necessario dell’ingiunzione di demolizione, ma dell’eventuale successivo provvedimento di acquisizione (TAR Sicilia, Catania, sez. I, n. 534 del 2025). Il ricorso è stato respinto con condanna alle spese.