L’apporto di immobili a un fondo immobiliare non è un trasferimento a titolo oneroso (Cass. civ. Sez. 5 n. 22562 del 01.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’atto di apporto di beni immobili a un fondo comune di investimento immobiliare, su sottoscrizione di quote, non realizza un effettivo trasferimento di ricchezza e non è assimilabile agli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari previsti dall’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, tassati in misura proporzionale. L’apporto configura un atto di dotazione del fondo, meramente strumentale al regime di segregazione patrimoniale, con la conseguenza che la disciplina di cui all’art. 7 della Tabella del D.P.R. n. 131/1986, richiamato dall’art. 9 del D.L. n. 351/2001, non ha natura agevolativa ma di disciplina ordinaria e organica del regime fiscale dei fondi immobiliari. Ne discende l’inapplicabilità dell’abrogazione delle agevolazioni disposta dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. n. 23/2011, che si riferisce alle sole agevolazioni in senso stretto.

Il Fatto

Una società di gestione del risparmio stipulava, per conto del costituendo fondo immobiliare, un atto di apporto di immobili abitativi e strumentali con talune banche, sottoponendo l’atto a registrazione con imposta in misura fissa. L’efficacia degli apporti di alcuni immobili era sospensivamente condizionata al mancato esercizio del diritto di prelazione, avveratosi in seguito.

L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione con cui assoggettava l’apporto all’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, ritenendo abrogato il regime di favore. I giudici di merito rigettavano il ricorso della società, la quale proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il motivo di ricorso, incentrato sulla violazione dell’art. 7 della Tabella, D.P.R. n. 131/1986, in combinato disposto con l’art. 9 del D.L. n. 351/2001. Il giudice di appello aveva erroneamente qualificato la disciplina come agevolativa e, pertanto, abrogata dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. n. 23/2011.

La Corte richiama il proprio precedente orientamento, secondo cui l’apporto in favore di un fondo comune di investimento, in quanto strumentale al regime di segregazione patrimoniale, non è assimilabile agli atti di trasferimento di diritti reali. La natura non agevolativa dell’art. 9 del D.L. n. 351/2001 è desunta dalla sua collocazione sistematica, quale statuto fiscale complessivo dei fondi immobiliari, e dalla circostanza che il legislatore non ha inteso inciderlo con l’intervento abrogativo del 2011, riferito alle sole agevolazioni in senso tipico.

L’apporto diretto di immobili, in cambio di quote di partecipazione aventi natura di strumenti finanziari, contribuisce a costituire un patrimonio separato e vincolato, la cui gestione è affidata alla società, la quale agisce nell’esclusivo interesse dei partecipanti. Tale fattispecie è accostabile all’ambito societario, non a quello traslativo.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario del contribuente, compensando le spese in ragione del consolidamento della giurisprudenza sulla questione.