L’apporto di immobili a un fondo comune di investimento non è trasferimento imponibile in misura proporzionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 22563 del 01.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, l’atto di dotazione di un immobile in favore di un fondo comune di investimento immobiliare, costituendo un apporto meramente strumentale in regime di segregazione patrimoniale finalizzato a uno scopo vincolato, non realizza un effettivo trasferimento di ricchezza e non è assimilabile agli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del d.P.R. n. 131/1986, tassati in misura proporzionale. La disciplina di cui all’art. 9 del d.l. n. 351/2001 ha natura di regime ordinario e strutturale, non di agevolazione, e non è stata abrogata dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 23/2011, che si riferisce esclusivamente alle agevolazioni in senso stretto. L’atto di apporto è soggetto a registrazione in misura fissa ai sensi dell’art. 7 della Tabella del d.P.R. n. 131/1986.

Il Fatto

Una banca aveva sottoscritto le quote di un fondo di investimento alternativo immobiliare, conferendo al fondo numerosi immobili a uso abitativo e strumentale. L’atto era stato registrato con imposta in misura fissa, in applicazione dell’art. 7, Tabella, del d.P.R. n. 131/1986. Per alcuni immobili soggetti a vincoli, l’efficacia dell’apporto era stata sospensivamente condizionata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte delle autorità competenti. Avveratasi la condizione, le parti avevano stipulato un atto ricognitivo dell’avveramento.

L’Agenzia delle entrate, ritenendo l’apporto un trasferimento a titolo oneroso, aveva notificato un avviso di liquidazione per l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, applicando altresì le sanzioni per la tardiva registrazione dell’atto ricognitivo. La società contribuente aveva impugnato l’avviso. Dopo il parziale accoglimento in primo grado, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio aveva integralmente confermato la pretesa impositiva, affermando la natura agevolativa della norma invocata dal contribuente e la sua avvenuta abrogazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, con cui si deduceva la violazione dell’art. 7, Tabella, d.P.R. n. 131/1986 in combinato disposto con l’art. 9 del d.l. n. 351/2001, nonché degli artt. 1 e 11, Tariffa Parte I e dell’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011. I giudici di legittimità hanno escluso che la norma che sottopone a registrazione in misura fissa gli apporti a fondi immobiliari abbia natura agevolativa. L’art. 9 del d.l. n. 351/2001 costituisce uno statuto fiscale complessivo dei fondi comuni di investimento immobiliare, una disciplina impositiva globale e sistematica che regolamenta ogni aspetto fiscalmente rilevante, senza limitarsi alle imposte d’atto.

L’intervento abrogativo di cui all’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 23/2011 deve riferirsi alle sole agevolazioni in senso stretto e tipico, non già a quei regimi che apprestano una disciplina strutturale e ordinaria. La differenziazione di trattamento trova legittimazione, anche ex art. 53 Cost., nelle caratteristiche originali e intrinseche dell’istituto. L’apporto al fondo, con contestuale sottoscrizione di quote che rivestono natura di strumenti finanziari, contribuisce a costituire un patrimonio separato e vincolato, di cui la società di gestione non può disporre liberamente, essendo tenuta ad agire nell’esclusivo interesse dei partecipanti. Ciò determina l’accostamento della fattispecie all’ambito societario, non a quello traslativo, in conformità ai precedenti delle Sezioni Unite richiamati.

La Corte ha poi accolto il terzo motivo, riguardante la sanzione per tardiva registrazione dell’atto ricognitivo. Ha premesso che l’obbligo di denuncia dell’avveramento della condizione sospensiva grava, ai sensi dell’art. 19 del TUR, sulle parti contraenti dell’originario atto condizionato e che la società contribuente, quale parte dell’originario conferimento, era tenuta alla registrazione dell’atto ricognitivo. Ha tuttavia rilevato che la sanzione era stata erroneamente quantificata in misura proporzionale, in quanto calcolata su un’imposta non dovuta, atteso il regime di imposta fissa applicabile all’apporto. Ha infine respinto il primo motivo, relativo alla nullità della sentenza per motivazione apparente dell’avviso, ritenendo l’atto impositivo adeguatamente motivato.