Natura fiscale dell’area edificabile desunta dal piano strutturale comunale (Cass. civ. Sez. V n. 6690 del 13.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, l’edificabilità di un’area ai fini della determinazione della base imponibile secondo il valore venale si desume dalla qualificazione attribuita allo stesso dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. La nozione fiscale di edificabilità è più ampia di quella urbanistica e fa leva sulla potenzialità edificatoria: è sufficiente che uno strumento di pianificazione generale qualifichi il terreno come edificabile perché il suo valore venale lieviti secondo le leggi di mercato. Anche il piano strutturale comunale di matrice regionale, che non attribuisca di per sé potestà edificatoria e subordini la trasformazione al piano operativo, è assimilabile ai piani attuativi della normativa statale. L’aspettativa di edificabilità non equipara però il terreno a quello concretamente edificabile e impone una valutazione differenziata, non identica a quella dei suoli agricoli.

Il Fatto

Il Comune propone ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione di primo grado, ritenendo il difetto della qualità edificatoria dell’area di proprietà della società contribuente. Il giudice di merito aveva escluso che l’inclusione del terreno tra quelli edificabili secondo il piano strutturale comunale fosse sufficiente a integrarne la tassabilità ai sensi dell’art. 2 della legge n. 504/1992, mancando la concreta possibilità di vantare un diritto edificatorio.

La società resiste con controricorso. La questione approda in Cassazione perché il Comune censura, tra l’altro, la errata qualificazione della natura dell’area, sostenendo che la vigenza del piano strutturale vale a connotare il terreno come edificabile ai fini fiscali.

La Motivazione della Corte

La Corte disattende in via preliminare l’eccezione di giudicato riferita a precedenti decisioni di primo grado, osservando che a seguito dell’adozione del piano strutturale è mutato lo stato fiscale delle aree; né i passi salienti del giudicato risultano allegati o trascritti.

Il primo motivo, con cui il Comune lamenta la tardività del ricorso introduttivo e l’inapplicabilità dell’accertamento con adesione, è infondato. L’atto impositivo non è un mero avviso di liquidazione, ma un accertamento fondato sulla diversa natura dell’area e sulla determinazione del valore imponibile: l’istituto dell’accertamento con adesione era quindi applicabile, con conseguente proroga del termine per impugnare.

La seconda censura è fondata: la motivazione dell’avviso risulta congrua, poiché l’atto rivela la mancanza di denuncia rispetto ad aree divenute edificabili, mentre il riferimento alla dichiarazione emerge solo per l’individuazione della soggettività passiva.

Il nucleo del principio è svolto in ordine all’ultima censura. L’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio fondato sul valore venale, deve desumersi dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi, secondo l’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 248/2006. La Corte richiama l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lettera b), d.lgs. n. 504/1992 e il precedente delle Sezioni Unite n. 25506/2006, secondo cui l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile.

Anche quando la legge regionale preveda che il piano strutturale comunale non attribuisca potestà edificatoria alle aree, esso è comunque assimilabile ai piani attuativi della normativa statale. La nozione fiscale di edificabilità si discosta da quella urbanistica e fa leva sulla potenzialità edificatoria: sono edificabili ai fini tributari tutti i terreni qualificati tali da uno strumento urbanistico, anche non operativo, perché la vocazione edificatoria formalizzata è sufficiente a far lievitare il valore di mercato. Nulla rileva che la potestà edificatoria consegua solo dall’inclusione nel successivo piano operativo comunale, trattandosi di strumento che incide sul mero ius aedificandi.

Nel caso di specie il terreno doveva dunque considerarsi edificabile e sottoponibile a stima secondo il valore venale di mercato ai sensi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, quand’anche in assenza di strumento attuativo. Il ricorso è accolto sul secondo e ultimo motivo, respinto il primo, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in altra composizione, anche per la liquidazione delle spese.