Area esterna non locata e Cosap: legittima l’occupazione abusiva (Cass. civ. Sez. I n. 4786 del 24.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di occupazione di suolo pubblico, l’area esterna prospiciente un immobile concesso in locazione dal Comune, espressamente esclusa dal contratto di locazione e non oggetto di autonomo provvedimento concessorio, resta nella piena disponibilità giuridica dell’ente locale. La delibera di Giunta che si limiti a impegnare l’amministrazione a riassegnare in locazione il bene non costituisce titolo idoneo a legittimare l’uso dell’area da parte del privato, ove l’atto convenzionale esecutivo abbia escluso tale area. Ne consegue la legittima applicazione del Cosap per l’occupazione abusiva, non rilevando la qualificazione dell’area come bene del patrimonio disponibile o indisponibile, poiché in assenza di provvedimento ampliativo di natura concessoria l’uso privato resta privo di titolo.

Il Fatto

Una conduttrice di uno chalet sito in Napoli proponeva opposizione avverso un avviso di accertamento con invito al pagamento di oltre centomila euro per occupazione abusiva di uno spazio esterno prospiciente l’immobile. A fondamento dell’opposizione deduceva che una delibera di Giunta comunale del 1999 aveva approvato l’assegnazione in locazione dei nuovi chalet, comprensivi delle aree esterne di pertinenza, pari a centoventi metri quadri.

Il Tribunale rigettava l’opposizione, escludendo che la delibera potesse valere come contratto di locazione o come provvedimento concessorio. La Corte di appello respingeva il gravame, valorizzando il contenuto del contratto di locazione, che escludeva espressamente l’area esterna. La conduttrice ricorreva per cassazione con quattro motivi; il Comune resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi, trattati congiuntamente, attengono alla natura dell’area esterna ai fini dell’applicazione del Cosap e ruotano attorno al rapporto tra la delibera di Giunta e il successivo contratto di locazione.

La Corte ritiene corretta la conclusione della Corte distrettuale. L’amministrazione ha dato concreta esecuzione all’atto prodromico solo con riferimento allo chalet, e non all’area esterna, che è stata così contrattualmente esclusa dalla locazione. L’area appartenente al patrimonio indisponibile del Comune non poteva essere data in uso al privato se non in virtù di un provvedimento concessorio, cui avrebbe fatto seguito un atto convenzionale di regolamentazione dei rapporti.

In assenza di un provvedimento ampliativo di natura concessoria, il bene è dunque rimasto nella piena disponibilità giuridica dell’ente, con conseguente obbligo del privato che lo ha occupato abusivamente di corrispondere il canone di occupazione di suolo pubblico. La qualificazione dell’area come patrimonio disponibile o indisponibile non è decisiva: ciò che rileva è l’assenza del titolo legittimante l’uso.

Quanto all’art. 3 del regolamento Cosap, la Corte esclude che la previsione invocata dalla ricorrente possa condurre a diversa conclusione. Se l’area si colloca all’esterno della villa comunale, non può escludersi la sua natura di suolo pubblico. Se invece si trova all’interno della villa, la natura pubblica non è esclusa dalla norma richiamata, che si riferisce agli spazi utilizzati per l’erogazione di servizi a domanda individuale: categoria nella quale l’area esterna di uno chalet non rientra, come conferma l’elencazione contenuta nel D.M. 31 dicembre 1983, emanato in attuazione della legge n. 131/1983.

Il quarto motivo è dichiarato inammissibile, in ragione della doppia pronuncia conforme che esclude la censurabilità della decisione di secondo grado ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. La Corte rigetta quindi il ricorso e condanna la ricorrente alle spese di lite, dando atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato.