Aree edificabili e obbligo di allegazione della stima catastale (Cass. civ. Sez. V n. 20542 del 24.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta comunale sugli immobili, l’art. 7, legge 27 luglio 2000, n. 212 impone di allegare all’atto impositivo, o di riprodurre al suo interno, solo gli atti necessari a rendere comprensibili le ragioni della pretesa, intese in senso ampio e comprensive dei presupposti di fatto. Restano esclusi gli atti irrilevanti a tale funzione, sicché la motivazione è adeguata quando indichi estremi catastali, superfici, valori dichiarati e destinazioni urbanistiche. Il giudicato esterno si forma solo sulla ratio decidendi, non sulle affermazioni rese ad abundantiam. Il valore dell’area fabbricabile va determinato con riferimento all’area complessivamente ed unitariamente interessata dalla modificazione urbanistica, senza scorporo delle porzioni a diversa destinazione, e l’onere della prova del fatto impeditivo del maggior valore grava sul contribuente.

Il Fatto

Una società proprietaria di aree edificabili riceveva dal comune tre avvisi di accertamento, per gli anni dal 2010 al 2012, con cui l’ente recuperava la differenza di ICI e IMU, oltre interessi e sanzioni, rispetto ai valori dichiarati. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale del Piemonte, in riforma, accoglieva l’appello del comune e confermava i valori accertati. La società ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi, resistito dal comune con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la contribuente lamentava la mancata allegazione, agli avvisi, delle precedenti stime richiamate nella relazione dell’Agenzia del Territorio. La Corte rigetta: l’obbligo di allegazione ha la funzione di rendere comprensibili le ragioni della decisione e non si estende agli atti irrilevanti a tale scopo. La relazione di stima non ha valenza provvedimentale e la sua indicazione essenziale, unita a estremi catastali, superfici, valori e destinazioni, soddisfa il disposto dell’art. 7 della legge n. 212/2000.

Il secondo e il terzo motivo denunciavano la violazione del giudicato esterno e dei principi affermati da due pronunce della Cassazione su annualità pregresse. La Corte osserva che la sentenza regionale invocata si era pronunciata ad abundantiam sulla questione delle stime, avendo ritenuto inammissibile la produzione per due distinti profili: l’affermazione di merito, estranea alla ratio decidendi, non è idonea a fondare il giudicato. Quanto agli elementi considerati dalle precedenti pronunce, la Corte rileva che la decisione impugnata li ha esaminati tutti, operando una valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità.

Il quarto motivo censurava l’inversione dell’onere della prova sull’incidenza della servitù di elettrodotto. Il motivo è infondato: la Commissione regionale ha valutato gli elementi prodotti dalle parti e ha rilevato la mancanza di adeguata prova, gravante sulla contribuente, idonea a modificare il classamento originario, senza alterare la distribuzione dell’onere probatorio.

Con il quinto motivo la società deduceva che le aree inedificabili e quelle da cedere gratuitamente all’ente non concorrono al valore. La Corte richiama il consolidato orientamento della sezione, secondo cui il valore venale in comune commercio riguarda l’area complessivamente ed unitariamente interessata dalla modificazione urbanistica, senza scorporo delle porzioni a diversa destinazione, e le aree di urbanizzazione rispondono alla logica del concreto esercizio dello jus aedificandi.

Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con attestazione dei presupposti per il pagamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.