Nessun bonus volumetrico per l’edificio già demolito prima della delibera comunale (TAR Lombardia n. 3002 del 26.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli incentivi volumetrici previsti dall’art. 40-bis della L.R. Lombardia n. 12/2005, nel testo derivante dalla L.R. n. 11/2021, si applicano agli immobili che, alla data di entrata in vigore della legge regionale, da almeno un anno risultano dismessi e causano criticità. La disposizione, avendo natura derogatoria della disciplina urbanistico-edilizia ordinaria, va interpretata in senso letterale e restrittivo. Ne consegue che il proprietario che abbia già integralmente demolito l’edificio non può pretendere l’inserimento dell’area tra quelle destinatarie degli incentivi: la demolizione elimina la fonte di criticità che giustifica il bonus. La declaratoria di illegittimità costituzionale della previgente disciplina incentivante, con caducazione della norma transitoria di salvezza, preclude ogni applicazione ultrattiva, non essendosi consolidato alcun diritto quesito in capo a chi non abbia mai richiesto né ottenuto il riconoscimento dei benefici.

Il Fatto

Una società proprietaria di un’area edificabile in Milano, su cui insisteva un fabbricato a destinazione produttiva di circa 1.700 mq, riceve dal Comune la notifica di inclusione dell’immobile tra gli edifici abbandonati e degradati, con l’avvertimento delle conseguenze dell’inerzia protratta oltre 18 mesi. La società presenta quindi una S.C.I.A. per la demolizione integrale, previa rimozione dei materiali contenenti amianto, e conclude l’intervento nel giugno 2021.

Con la delibera di Consiglio Comunale n. 108/2021, adottata in attuazione del novellato art. 40-bis, il Comune individua gli immobili dismessi con criticità ed esclude l’area della società, ormai priva di edificio. La società impugna la delibera e, con motivi aggiunti, la successiva determina dirigenziale che aggiorna la tavola R10 del P.G.T., dolendosi di essere stata privata sia degli incentivi della disciplina originaria sia di quelli della disciplina vigente.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla constatazione che gli incentivi in vigore al momento della segnalazione e della demolizione sono stati dichiarati costituzionalmente illegittimi dalla Corte costituzionale n. 202/2021, per contrasto con l’art. 117, secondo comma, lettera p), Cost. e con gli artt. 5 e 118 Cost. La ragione del vulnus risiedeva proprio nell’incidenza della normativa regionale incentivante sulla disciplina comunale degli immobili dismessi: la pretesa di conservare l’aspettativa a fruire di incentivi per un’attività che il P.G.T. imponeva come doverosa non trova dunque fondamento giuridico solido.

Il Tribunale sottolinea che l’art. 40-bis introduce notevoli deroghe alla disciplina urbanistico-edilizia ordinaria e, come tale, è soggetto a interpretazione letterale e restrittiva. Il comma 1 lo riferisce agli immobili che risultano dismessi e causano criticità, senza estendere l’applicazione a quelli già demoliti, che per definizione non possono più arrecare pregiudizio. La ratio della norma è far cessare le condizioni di degrado connesse all’esistenza di immobili inutilizzati: finalità che non può ricorrere quando l’edificio sia stato eliminato.

Il Collegio rileva inoltre che la società, nella relazione allegata alla S.C.I.A., non ha fatto alcun cenno alla disciplina incentivante, limitandosi a richiamare la diffida comunale e la volontà di conservare la volumetria preesistente: non è quindi provato che avesse inteso fruire dei benefici. Quanto all’eccezione sull’avvenuta bonifica dall’amianto, la delibera ammette i benefici solo per opere ancora in corso alla data di approvazione, mentre l’intervento era già concluso.

Infondato è anche il secondo motivo: la pretesa non rientra tra i diritti quesiti, poiché la società non ha mai chiesto né ottenuto il riconoscimento dei benefici e si è limitata a demolire in forza dell’art. 11 delle N.T.A. del P.G.T. L’accoglimento condurrebbe a un’applicazione ultrattiva della norma incostituzionale, che la stessa sentenza n. 202/2021 ha escluso caducando il comma 11-quinquies.

Da ultimo, i motivi aggiunti avverso la determina n. 5376/2022 sono respinti: la riclassificazione dell’area tra gli “edifici con procedimenti di rigenerazione in corso” costituisce una mera classificazione finalizzata al monitoraggio, che non muta il regime giuridico dell’immobile. Ricorso e motivi aggiunti sono pertanto respinti, con compensazione integrale delle spese.