Cambio di destinazione d’uso e ristrutturazione pesante legittimano la demolizione (TAR Emilia-Romagna n. 1073 del 02.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusivismo edilizio, la valutazione degli interventi realizzati senza titolo va effettuata in maniera complessiva e non parcellizzata, avuto riguardo all’impatto unitario sul territorio. Integra cambio di destinazione d’uso rilevante sotto il profilo urbanistico ogni passaggio da una categoria funzionale ad un’altra, anche quando l’immobile mantenga la natura di deposito, purché la nuova destinazione risulti estranea a quella specificamente autorizzata dal titolo. La trasformazione di un magazzino agricolo in abitazione, con aumento delle superfici, apertura di finestre e realizzazione di impiantistica, configura ristrutturazione edilizia pesante soggetta a permesso di costruire. La sanzione demolitoria è applicabile, ai sensi dell’art. 33, comma 6-bis, d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 14 L.R. Emilia-Romagna n. 23/2004, anche agli interventi soggetti a SCIA quando questi, oltre a difettare del titolo, contrastino con la normativa urbanistica ed edilizia, restando la tutela pecuniaria riservata ai soli interventi conformi agli strumenti urbanistici.

Il Fatto

Il ricorrente, a seguito di trasposizione del ricorso straordinario al Capo dello Stato, ha impugnato davanti al TAR Emilia-Romagna l’ordinanza di demolizione del SUE n. 18 del 26.11.2018 e la successiva nota del SUE prot. n. 25747 del 21.12.2018. Il Comune aveva accertato, su due fabbricati agricoli di proprietà, opere abusive consistenti nel frazionamento con cambio di destinazione d’uso di due magazzini agricoli.

In particolare, il fabbricato sub 2 era stato trasformato da magazzino in abitazione, con partizioni interne, modifica del solaio, apertura di finestre e impiantistica abitativa; il fabbricato sub 1 era stato destinato a deposito non funzionale all’attività agricola autorizzata. Il ricorrente ha sostenuto l’illegittimità del provvedimento per erronea qualificazione degli interventi, deducendo l’applicabilità della sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso muovendo dalla qualificazione delle opere. Quanto al fabbricato sub 1, la difesa del ricorrente — secondo cui l’immobile avrebbe mantenuto la destinazione a deposito e gli interventi rientrerebbero nell’edilizia libera ex art. 6, comma 2, lett. a), d.P.R. n. 380/2001 — non è stata condivisa. La destinazione d’uso va valutata con riferimento alla specifica funzione autorizzata dal titolo edilizio in conformità allo strumento urbanistico. Poiché il titolo prevedeva un deposito agricolo e il ricorrente ha utilizzato l’edificio per un’attività imprenditoriale estranea a quella agricola, con opere strutturali, il mutamento è stato ritenuto urbanisticamente rilevante.

Il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza secondo cui la valutazione delle opere abusive va effettuata in maniera complessiva e non parcellizzata, con riferimento anche alla sanzione applicabile, avuto riguardo all’impatto unitario sul territorio (Cons. Stato n. 5702 del 2022 e n. 4890 del 2024).

Quanto al fabbricato sub 2, il Collegio ha giudicato infondata la tesi dell’applicabilità della sola sanzione pecuniaria. La trasformazione da magazzino agricolo ad abitazione è avvenuta senza alcun titolo, con modifica dei prospetti rilevante ex art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 e ampliamento del solaio con aumento di superficie utile, configurando una ristrutturazione pesante (Cons. Stato n. 902 del 2019 e n. 467 del 2022).

Il Tribunale ha chiarito che l’art. 14 L.R. n. 23/2004 riguarda tutti gli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza di titolo o con variazioni essenziali, e che l’art. 33, comma 6-bis, d.P.R. n. 380/2001 ha esteso la demolizione alle ristrutturazioni di cui all’art. 23, comma 01, eseguite senza SCIA o in totale difformità. Anche le opere soggette a SCIA sono soggette alla sanzione ripristinatoria quando contrastino con la normativa urbanistica, come precisato da Cons. Stato n. 536 del 2025, n. 7326 del 2024 e n. 2873 del 2013. Nel caso di specie la trasformazione risultava esclusa dallo strumento urbanistico comunale e dal Piano Territoriale Metropolitano, né il ricorrente ha presentato istanza di sanatoria. Il ricorso è stato respinto, con condanna alle spese di lite.