Cambio d’uso verticale ammesso solo nelle zone A, B e C (TAR Marche n. 358 del 21.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra categorie funzionali diverse, disciplinato dall’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001, è ammesso solo quando l’unità immobiliare è ubicata nelle zone A, B e C di cui all’art. 2 del DM n. 1444/1968, o in zone equipollenti definite dalla legge regionale. La collocazione dell’immobile in zona F del vigente PRG costituisce presupposto negativo insuperabile, che preclude il cd. cambio verticale a prescindere dalle scelte pianificatorie comunali. La clausola che fa salva la possibilità per gli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni non amplia l’ambito applicativo della norma, ma opera solo entro il presupposto di zona già richiesto dal legislatore.

Il Fatto

Alcuni proprietari di unità immobiliari facenti parte di un complesso condominiale hanno presentato al Comune altrettante SCIA ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal cd. decreto salva casa, per il mutamento di destinazione d’uso senza opere da turistico-ricettivo a residenziale.

Il Comune ha dichiarato le segnalazioni inammissibili per carenza dei presupposti di legge, rilevando che l’area ricade in zona F del PRG e che non risultano rispettate le condizioni fissate dallo strumento urbanistico e dal regolamento edilizio. I ricorrenti hanno impugnato i provvedimenti davanti al TAR, sostenendo che l’edificio è da sempre utilizzato come abitazione e che l’inserimento in zona F sarebbe frutto di un errore pianificatorio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da una premessa processuale: i dinieghi impugnati sono plurimotivati e sorretti da ragioni autonome. È sufficiente che una sola di esse regga per confermare l’atto, secondo il principio richiamato dal Consiglio di Stato, sez. III, n. 4752 del 2023.

Nel merito, la questione si concentra sull’art. 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001. La norma ammette il mutamento tra le categorie funzionali di cui al comma 1 solo per le unità ubicate nelle zone A, B e C del DM n. 1444/1968, o in zone equipollenti. Nel caso concreto le unità ricadono in zona F, sottozona a vocazione alberghiera e turistico-ricreativa, e la destinazione risultante dai titoli abilitativi è quella di residence.

Il cambio richiesto è dunque un cambio verticale, tra categorie funzionali diverse. Il presupposto di zona richiesto dalla norma non è soddisfatto. Il Collegio osserva che tale collocazione non è mai stata contestata dai ricorrenti e costituisce dato pacifico.

La clausola che fa salva la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni non muta la conclusione. Essa opera solo entro il presupposto di ubicazione già richiesto dal legislatore e non può ampliare l’ambito applicativo della norma. Il diniego è quindi legittimo e la ragione ostativa di zona è dirimente e sufficiente da sola.

Il ricorso è respinto. Resta salva la possibilità di presentare nuove istanze, anche volte a ottenere una modifica dello strumento urbanistico che renda compatibile l’utilizzo residenziale. Le spese sono compensate per la peculiarità della vicenda e la novità delle questioni.