Cambio di destinazione d’uso in SCIA, prevalgono le norme statali salva casa (TAR Toscana n. 1413 del 30.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, realizzato mediante SCIA su singola unità immobiliare ubicata in zona B ai sensi del d.m. n. 1444/1968, è sempre ammesso ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001 nel testo novellato dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024. Le pregresse regolamentazioni urbanistiche comunali, di natura regolamentare, che limitino o impediscano tale mutamento diventano recessive e vanno disapplicate perché in contrasto con la sopravvenuta norma primaria. Le “specifiche condizioni” previste dallo strumento urbanistico devono essere specificamente redatte e motivate in epoca successiva all’entrata in vigore della novella e non possono desumersi implicitamente dal POC previgente. Il potere di verifica della SCIA si esercita alla stregua dei requisiti esistenti al momento della presentazione, per il principio del tempus regit actum.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare con destinazione direzionale inserita in un complesso condominiale ricadente in zona B, ha presentato in data 07.02.2025 una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, con piccole modifiche interne, ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001.

Il Comune ha dapprima adottato la delibera consiliare n. 7 del 14.02.2025, con cui ha confermato le “specifiche condizioni” del previgente POC, e poi ha comunicato l’inefficacia della SCIA con provvedimento prot. 3674 del 20.02.2025, sul presupposto del contrasto con l’art. 24 delle NTA del POC. Il ricorrente ha impugnato sia la delibera sia il provvedimento inibitorio, che la questione arrivi al giudice amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto respinto l’istanza di rinvio del Comune, non ricorrendo le condizioni eccezionali previste dall’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm., e ha dichiarato inammissibile per carenza di interesse la censura rivolta direttamente contro la delibera consiliare n. 7/2025, inapplicabile ratione temporis alla SCIA perché adottata il 14.02.2025 e pubblicata il 27.02.2025.

Nel merito, il Collegio richiama la propria recente pronuncia n. 555 del 19.03.2026 su caso analogo, dalla quale non intende discostarsi. L’art. 23-ter citato consente il mutamento c.d. verticale tra categorie funzionali per le unità site in zone A, B e C, fermo restando il rispetto delle condizioni del comma 1-quater e la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Le linee guida del MIT individuano in capo alle “specifiche condizioni” i requisiti di oggettività, specificità, non discriminazione e adeguata motivazione, escludendo che possano essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici vigenti, prevalendo la novella statale sulle pregresse previsioni restrittive.

Il Collegio esclude che la delibera consiliare n. 7/2025 possa applicarsi alla SCIA de qua, poiché il potere di verifica sull’attività segnalata va esercitato con riguardo ai requisiti esistenti al momento della presentazione, in applicazione dell’art. 11 delle disposizioni preliminari al codice civile e del principio del tempus regit actum.

Sotto il profilo dell’antinomia, il Collegio ritiene che l’art. 24 delle NTA del POC, nella parte in cui ammette nelle zone B solo destinazioni commerciali e impedisce il mutamento di destinazione d’uso senza opere dalla categoria direzionale a quella residenziale, sia incompatibile con il sopravvenuto art. 23-ter TUED. A fronte del contrasto tra norma regolamentare di rango secondario e norma primaria, la prima deve essere disapplicata ai sensi degli artt. 1, 3, 4 e 8 disp. prel. c.c., con prevalenza della disciplina statale. La giurisprudenza amministrativa richiamata conferma la recessività delle pregresse regolamentazioni urbanistiche rispetto alle previsioni dell’art. 23-ter novellato.

Il Collegio precisa infine che le “specifiche condizioni” non possono essere desunte dallo strumento urbanistico antecedente al decreto salva casa, essendo necessaria una loro esplicita e motivata formulazione successiva all’entrata in vigore della novella. La previsione del POC non dà conto delle ragioni per le quali limita il favor legislativo nazionale.

Conseguentemente, il cambio di destinazione d’uso doveva ritenersi ammissibile e il ricorso è stato accolto con annullamento del provvedimento di inefficacia della SCIA del 17.02.2025, assorbite ogni altra censura. La peculiarità delle questioni ha giustificato la compensazione integrale delle spese.