Cambio di destinazione d’uso: quali oneri si pagano (Corte cost. n. 61/2026)
La Corte costituzionale ha dichiarato illegittime alcune parti della legge della Regione Toscana n. 51 del 2025 sulle semplificazioni edilizie. Con la sentenza n. 61 del 2026 ha stabilito che la Regione non poteva mantenere il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria per il cambio di destinazione d’uso tra categorie diverse, né rinviare l’applicazione delle nuove regole statali.
La norma statale. L’articolo 23-ter del testo unico dell’edilizia, modificato nel 2024 dal cosiddetto decreto Salva Casa, distingue due tipi di cambio di destinazione d’uso. Quello “orizzontale” avviene all’interno della stessa categoria funzionale (residenziale, turistico ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale). Quello “verticale” avviene tra categorie diverse ed è sempre ammesso nelle zone A, B e C indicate dal decreto ministeriale n. 1444 del 1968, senza obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale o parcheggi. La norma pone a carico di chi chiede il mutamento il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione secondaria e aggiunge che le Regioni adeguano la propria legislazione a questi principi, i quali trovano in ogni caso applicazione diretta.
Il ricorso. Il Presidente del Consiglio dei ministri ha impugnato tre punti della legge toscana. Il primo manteneva ferme le norme regionali sui contributi, quindi anche gli oneri di urbanizzazione primaria. Il secondo consentiva ai Comuni di stabilire negli strumenti urbanistici non solo condizioni, ma anche limitazioni ai cambi di destinazione d’uso. Il terzo rinviava l’efficacia della nuova disciplina all’approvazione, entro due anni, di una variante comunale di adeguamento. La Regione ha risposto che la legge statale nulla dice sugli oneri primari, che le limitazioni rientrano nelle condizioni e che i Comuni hanno bisogno di tempo per valutare l’impatto sul territorio.
Gli oneri di urbanizzazione. La Corte ha ricordato che questi oneri compensano la collettività per il maggiore carico urbanistico. Quelli primari riguardano strade, fognature, reti di energia elettrica e gas; quelli secondari il costo sociale del nuovo insediamento, come asili, scuole, mercati, impianti sportivi. La loro disciplina rientra nel governo del territorio e deve essere uniforme sull’intero territorio nazionale. Secondo la Corte, la norma statale, disciplinando i soli oneri secondari, esclude implicitamente quelli primari: i cambi di destinazione d’uso di cui parla la legge avvengono in zone già urbanizzate, dove le opere di urbanizzazione primaria sono già state realizzate. L’inciso della legge toscana che manteneva l’obbligo di pagarli è quindi illegittimo.
Condizioni e limitazioni. La Corte ha ritenuto che le due parole non siano equivalenti. Le condizioni sono misure specifiche e non ostative, riferite in modo oggettivo all’intero territorio comunale: per esempio consentire il cambio d’uso di una singola unità immobiliare solo in coerenza con l’utilizzo prevalente dell’edificio. Le limitazioni sono più ampie e incidono in modo più intenso sul diritto di proprietà: per esempio impedire il cambio d’uso di interi immobili in alcune zone. Poiché la legge statale parla solo di condizioni, le parole “e limitazioni” sono state cancellate.
Il rinvio di due anni. Anche il regime transitorio è stato dichiarato illegittimo. La Corte ha osservato che l’applicazione diretta prevista dalla legge statale si rivolge a tutti i soggetti dell’ordinamento e non solo ai Comuni: la norma opera subito anche nei confronti dei privati, senza attendere l’aggiornamento degli strumenti urbanistici. Ha escluso che questa scelta sia irragionevole o crei disparità di trattamento, perché il legislatore ha imposto l’applicazione immediata e insieme ha lasciato ai Comuni la possibilità di intervenire in seguito, con effetti per il futuro.
Cosa cambia in pratica. In Toscana chi chiede un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse non deve attendere la variante comunale di adeguamento e non deve pagare gli oneri di urbanizzazione primaria. Restano dovuti gli oneri di urbanizzazione secondaria. I Comuni possono ancora inserire nei propri strumenti di pianificazione condizioni al mutamento di destinazione d’uso, ma non limitazioni. La Corte ha deciso tutte le questioni sul terreno del governo del territorio e ha assorbito, cioè non esaminato, le censure fondate sui livelli essenziali delle prestazioni.
Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2026/61