Canone a scaletta legittimo se non elude il divieto di aggiornamento (Cass. civ. Sez. III n. 20167 del 22.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, è legittima la pattuizione — convenuta all’atto della conclusione del contratto o in corso di rapporto — di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, realizzata mediante pagamento di rate predeterminate per ciascun segmento temporale, oppure correlando l’entità del rateo all’incidenza di elementi e fatti predeterminati influenti sull’equilibrio sinallagmatico. La legittimità di tali patti va esclusa ove risulti, dal testo contrattuale o da elementi extratestuali, che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in elusione dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978, con conseguente nullità ai sensi del successivo art. 79, primo comma. L’allegazione degli elementi extratestuali costituisce onere della parte che invochi la nullità della pattuizione.

Il Fatto

Con atto del 18 settembre 2002, la società proprietaria concesse in locazione ad uso diverso dall’abitazione un immobile, contestualmente sublocato a una terza società, che nel maggio 2013 subentrò nel contratto in luogo dell’originaria conduttrice. Il canone era stato convenuto in misura crescente per periodi successivi, da un importo iniziale fino a un importo massimo raggiunto dal 1° gennaio 2008, assoggettato ad aggiornamento ISTAT.

Nel febbraio 2017 la locatrice intimò alla conduttrice sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni, con richiesta di decreto ingiuntivo. Il Tribunale dichiarò risolto il contratto per inadempimento della conduttrice e la condannò al pagamento di una somma. La Corte d’appello rigettò l’impugnazione, ritenendo valida la clausola sul canone a scaletta. La conduttrice ricorre in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il ricorso si fonda su un presupposto unico: la nullità della clausola determinativa del canone a scaletta nei contratti ad uso diverso dall’abitazione. La Corte rileva che tale assunto, pur riscontrato in alcuni precedenti, è ormai definitivamente superato dalla rimeditazione critica operata da Cass. 10/11/2016, n. 22908 e ribadita dalla successiva giurisprudenza consolidata.

Costituisce ius receptum il principio per cui la pattuizione di un canone differenziato e crescente per frazioni successive di tempo è, in astratto, legittima. Il frazionamento dell’intera durata in periodi più brevi — a ciascuno dei quali corrisponda un canone suscettibile di maggiorazione — è espressione dell’autonomia negoziale. La nullità subentra solo ove emerga, dal testo contrattuale o da elementi extratestuali, il perseguimento surrettizio dello scopo di neutralizzare la svalutazione monetaria in elusione dei limiti quantitativi dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978.

Su tale sfondo, il giudice territoriale si è pienamente conformato all’indirizzo: a fronte di una pattuizione in astratto legittima, ha escluso — sulla scorta dell’interpretazione del testo contrattuale e dell’analisi delle circostanze concrete — che lo scalettamento fosse stato concordato al solo scopo elusivo, reputando non offerta alcuna valida prova al riguardo da parte della conduttrice.

La Corte d’appello aveva valorizzato l’importo globale del canone, graduato in modo oggettivamente d’ausilio alla conduttrice, con rate inferiori al valore medio mensile nei primi anni e superiori solo dopo oltre la metà della durata. L’odierna ricorrente oppone argomenti già spesi nel merito e adeguatamente disattesi, senza neppure dedurre la inosservanza di canoni di ermeneutica negoziale, unica censura in ipotesi idonea a contrastare un’errata esegesi del contratto.

Il terzo motivo, relativo alla mancata rinnovazione della c.t.u., è inammissibile: censura la reiezione di un motivo di appello senza riportarne il contenuto, precludendo il vaglio di legittimità. La rinnovazione della consulenza tecnica, peraltro, è espressione di un potere discrezionale del giudice di merito, non censurabile quando i risultati probatori acquisiti siano esaurienti. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.