Canone di locazione delle rivendite tabacchi e oneri di ristrutturazione (Cass. civ. Sez. III n. 25086 del 12.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il canone di cui all’art. 11, comma 2, l. n. 25/1986 costituisce il corrispettivo per l’esercizio della rivendita di generi di monopolio e determina la misura massima dell’importo dovuto all’ente concedente, non anche il canone per il godimento dei locali in cui tale attività si svolge. Consequenzialmente, quando il conduttore eserciti sia la rivendita di tabacchi sia la vendita di generi extra privativa, le parti possono liberamente pattuire una quota ulteriore di canone relativa alla vendita degli altri prodotti, fermi i limiti legali sulla percentuale da riversare all’Erario. È altresì legittima la clausola contrattuale che imponga al conduttore un esborso predeterminato e forfettario, a titolo di parziale rimborso delle opere di ristrutturazione e riqualificazione del complesso immobiliare, purché sussista un interesse comune dei contraenti alla valorizzazione dell’immobile locato, quale causa del corrispettivo una tantum.

Il Fatto

La società conduttrice di un immobile situato nella Stazione Porta Nuova di Torino, adibito a rivendita di tabacchi e altri articoli, riceveva intimazione di sfratto per morosità, fondata sul mancato pagamento di canoni e oneri accessori. Opponendosi, la conduttrice deduceva la non gravità dell’inadempimento, invocando la riduzione del canone per il periodo di emergenza sanitaria, e contestava la legittimità delle clausole contrattuali relative alla determinazione del canone e al rimborso delle spese di ristrutturazione. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda di riduzione, revocava il decreto ingiuntivo emesso per il recupero dei canoni e dichiarava risolto il contratto, mentre la Corte d’appello rigettava il gravame. Avverso tale decisione la conduttrice proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla controricorrente, fondata sulla nullità della procura per intervenuta messa in liquidazione della società. Deve trovare applicazione il principio secondo cui il difetto di legittimazione del falsus procurator può essere sanato, con efficacia retroattiva, dalla costituzione in giudizio del soggetto dotato dell’effettiva rappresentanza, che manifesti, anche tacitamente, la volontà di ratificare la condotta difensiva. Nella specie, la ricorrente ha documentato la revoca dello stato di liquidazione e la ratifica dell’operato del procuratore, rendendo validamente conferita la procura.

Il primo motivo, relativo alla violazione dell’art. 11, comma 2, l. n. 25/1986, è stato ritenuto infondato. La Corte ha chiarito la distinzione tra il canone concessorio dovuto all’ente per la vendita di generi di monopolio e il canone di locazione dell’immobile. La norma del 1986, definendo un aggio per i rivenditori, non menziona la vendita di prodotti diversi dai generi di monopolio, i quali ne restano pacificamente esclusi. Il canone ivi previsto, avendo natura di corrispettivo per l’esercizio della rivendita dei soli generi di monopolio, non limita la libertà negoziale delle parti nella determinazione del canone di locazione, che può comprendere una quota ulteriore per la vendita di altri prodotti. Attribuire al conduttore il beneficio del tetto massimo anche per le vendite extra privativa lederebbe la libera concorrenza rispetto agli esercizi commerciali abilitati alla vendita dei medesimi beni.

Anche il secondo motivo è stato rigettato. La clausola che prevede un esborso predeterminato e forfettario di 60.000 euro, a titolo di parziale rimborso dei costi di ristrutturazione del complesso di stazione, è stata ritenuta legittima. La Corte ha rilevato che tale onere, essendo determinato nel suo ammontare e correlato a una prestazione specifica del locatore, si pone in rapporto di corrispettività con il godimento dei locali. La causa del corrispettivo una tantum risiede nell’interesse comune delle parti alla riqualificazione della stazione, che accresce il valore locativo dell’immobile, escludendo ogni indebito vantaggio in violazione dell’art. 79 l. n. 392/1978. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con compensazione integrale delle spese processuali.