Cedolare secca al locatore anche se il conduttore agisce per professione (Cass. civ. Sez. V n. 12395 del 07.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi da locazione, il locatore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale. L’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce, difatti, esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. Ne consegue che la qualità professionale del conduttore e la riconducibilità della locazione alla sua attività sono circostanze irrilevanti ai fini dell’accesso al regime sostitutivo. La scelta del regime tributario è riservata al locatore, unico beneficiario principale della disciplina agevolativa, e non tollera letture restrittive fondate sull’interpretazione ministeriale.

Il Fatto

Il contribuente, proprietario di un immobile ad uso abitativo, aveva concesso in locazione l’unità immobiliare a una società, che ne aveva fatto uso per esigenze abitative del proprio legale rappresentante. Sui canoni relativi alle annualità 2012 e 2013 l’Agenzia delle Entrate aveva notificato avvisi di liquidazione, con irrogazione di sanzioni, per omesso integrale versamento dell’imposta di registro, contestando la legittimità dell’opzione per la cedolare secca.

La Commissione tributaria provinciale aveva ritenuto illegittimi gli avvisi. La Commissione tributaria regionale della Lombardia, in riforma della prima decisione, aveva invece escluso l’applicabilità del regime sostitutivo, sul presupposto che l’esclusione normativa operasse anche quando l’attività d’impresa o professionale fosse esercitata dal conduttore. Il contribuente ha impugnato la sentenza di appello con ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione centrale dell’ambito soggettivo di applicazione dell’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011, che sottrae al regime della cedolare secca le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. Il quesito è se tale esclusione riguardi anche le ipotesi in cui sia il conduttore a operare in veste imprenditoriale o professionale.

Il Collegio osserva che la disposizione va necessariamente coordinata con i commi 1, 2, 4 e 5 del medesimo articolo, i quali attribuiscono esclusivamente al locatore la facoltà di optare per il regime tributario agevolato, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta. Da questa lettura sistematica deriva che l’esclusione può riferirsi soltanto alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio della propria attività di impresa o arte o professione.

La Corte precisa che resta irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità del contratto all’attività professionale di quest’ultimo, come accade quando la locazione sia destinata a esigenze di alloggio dei suoi dipendenti. A sostegno della conclusione, il Collegio richiama non solo la lettera della norma, ma anche la ratio della disciplina: contrastare l’evasione fiscale, facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo e sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare.

Il vantaggio che il regime agevolativo arreca anche al conduttore, per effetto dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone, non giustifica un’interpretazione riduttiva in danno del locatore, che della cedolare secca è il beneficiario principale. La Corte esclude, inoltre, che argomenti contrari possano trarsi dall’art. 3, comma 6-bis, d.lgs. n. 23 del 2011, che disciplina l’opzione per le unità locate nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublòcate a studenti universitari: tale previsione non priva di effetti la regola generale e non comprime l’ambito applicativo del regime sostitutivo.

Da ultimo, il Collegio ribadisce che l’Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte e che le circolari ministeriali non costituiscono fonte di diritto, essendo atti interni inidonei a incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario. Il ricorso è dunque accolto, la sentenza impugnata è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito con accoglimento dell’originario ricorso. L’assenza di precedenti giustifica la compensazione delle spese del giudizio di legittimità.