Cessione di cubatura non sana ex post l’abuso privo di doppia conformità (TAR Sicilia n. 1928 del 02.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di cubatura e il connesso trasferimento di diritti edificatori operano ex nunc e non possono essere utilizzati per sanare retroattivamente un abuso edilizio sostanziale. Il requisito della doppia conformità prescritto dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 impone che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Ne consegue che la volumetria acquisita mediante asservimento di aree successivo alla realizzazione dell’opera non è computabile ai fini del rispetto dell’indice di fabbricabilità vigente all’epoca dell’abuso. Il diniego di permesso di costruire in sanatoria fondato sulla carenza di tale requisito costituisce atto dovuto e vincolato, rispetto al quale le censure di violazione del legittimo affidamento e di difetto di motivazione sono inconferenti.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile a uso abitativo edificato in zona territoriale omogenea “E” (agricola) nel territorio di un Comune siciliano, ha presentato istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 14 L.R. Sicilia n. 16/2016. L’Amministrazione ha respinto l’istanza con provvedimento notificato il 19 marzo 2024, rilevando il contrasto del progetto con le norme tecniche di attuazione del P.R.G. e con la variante urbanistica della zona agricola, e contestando la quantificazione della volumetria operata dal tecnico progettista.

Il diniego si fonda sulla non computabilità della cubatura derivante da diritti edificatori acquisiti in epoca successiva alla realizzazione delle opere. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Sicilia, lamentando violazione del legittimo affidamento, travisamento dei fatti e difetto di motivazione, sostenendo la possibilità di avvalersi della cessione di cubatura anche in zona agricola in forza del regolamento comunale approvato con delibera di C.C. n. 13/2022. Il Comune e il controinteressato non si sono costituiti in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, preliminarmente, ha dichiarato ammissibile il gravame nonostante la notifica del ricorso alla parte privata fosse avvenuta presso un indirizzo PEC privo di correlazione con il soggetto intimato. Richiamando Cons. Stato, sez. II, 20 ottobre 2020, n. 6318, il Tribunale ha ricordato che non sono configurabili controinteressati nell’impugnazione di un diniego di permesso di costruire, poiché tale qualifica spetta solo a chi riceva dal provvedimento un vantaggio diretto e immediato. Il contraddittorio è dunque integro con la sola notifica all’Amministrazione.

Nel merito, la controversia verte sulla legittimità del diniego fondato sulla carenza della doppia conformità. Il TAR ha ribadito che il relativo accertamento costituisce atto di natura vincolata, privo di apprezzamenti discrezionali, richiamando C.G.A.R.S., parere definitivo 7 gennaio 2026 n. 14 e Cons. Stato, sez. VI, 7 giugno 2024 n. 5101.

L’immobile ricade in zona omogenea “E” del P.R.G., dove l’art. 30 delle N.T.A. e della variante del 2014 stabiliscono un indice di fabbricabilità di 0,03 mc/mq. Il ricorrente ha invocato l’istituto della cessione di cubatura, facendo valere la volumetria derivante dall’asservimento di terreni acquisiti dopo la realizzazione dell’abuso. Dall’istruttoria emerge però che gli atti traslativi dei fondi di decollo sono successivi alla data dichiarata di ultimazione dell’opera (30 marzo 2022), essendosi perfezionati nei mesi di settembre e ottobre 2023.

Il Collegio ha quindi affermato che, al momento della realizzazione, il manufatto non poteva beneficiare della cubatura aggiuntiva, poiché i diritti edificatori non erano ancora nella disponibilità del ricorrente: l’opera eccedeva così l’indice di 0,03 mc/mq consentito sul lotto originario. La cessione di cubatura, richiedendo un atto pubblico registrato e trascritto ai sensi dell’art. 2645-quater cod. civ., è finalizzata a una diversa modulazione della capacità edificatoria per le future costruzioni, ma non può operare retroattivamente per sanare abusi sostanziali. L’asservimento produce effetti ex nunc e non può sanare un’opera che al momento dell’edificazione violava le prescrizioni di piano.

La mancanza della conformità urbanistica al momento della realizzazione rende l’intervento non sanabile ai sensi dell’art. 36, essendo irrilevante l’eventuale conformità sopravvenuta al momento della domanda, come chiarito da Cons. Stato, sez. VI, 12 novembre 2025 n. 8848. Il diniego si configura pertanto come atto dovuto e vincolato, rispetto al quale le censure di legittimo affidamento e difetto di motivazione risultano inconferenti. Il ricorso è stato rigettato, senza condanna alle spese per la mancata costituzione dell’Amministrazione.