Classamento D/4 per immobili socio-sanitari: prevale la struttura oggettiva sul fine di lucro (Cass. civ. Sez. 5 n. 17819 del 04.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive dell’immobile. Il fine di lucro, ove espressamente previsto come criterio di classificazione, va verificato in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali del bene, irreversibili senza radicali trasformazioni, e non dall’attività svolta in un determinato momento storico. Il classamento di una struttura socio-sanitaria nella categoria D/4 non richiede la natura commerciale dell’attività del gestore né la sussistenza dello scopo di lucro in capo al proprietario. La motivazione per relationem alla sentenza di primo grado è valida se il giudice di appello esplicita le ragioni della conferma, dando conto dell’esame dei motivi di gravame.

Il Fatto

Una Fondazione operante nel settore socio-sanitario impugnava un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva rettificato la rendita catastale di una struttura di sua proprietà, attribuendole la categoria D/4. La contribuente aveva proposto la classificazione in categoria B/1, insistendo sull’assenza dello scopo di lucro e sulla natura non commerciale dell’attività svolta.

I giudici di merito rigettavano il ricorso, valorizzando l’obiettiva consistenza catastale dell’immobile e precisando che la mancanza del fine di lucro del proprietario poteva rilevare solo ai fini delle agevolazioni fiscali. La Fondazione proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i motivi di ricorso concernenti la classificazione dell’immobile, riconoscendo la sostanziale infondatezza delle censure. Il Supremo Collegio ha ribadito il consolidato principio per cui il classamento catastale segue una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche costruttive e tipologiche del bene. L’attività concretamente svolta può costituire solo un elemento rafforzativo della valutazione oggettiva, ma non un criterio alternativo o esclusivo.

Quanto al fine di lucro, la Corte ha precisato che esso rileva esclusivamente in termini oggettivati: deve essere desunto dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, non dalla soggettività del proprietario. L’assenza di scopo di lucro della Fondazione, pertanto, non poteva impedire il classamento in categoria D/4 poiché l’immobile risultava costruito per le speciali esigenze dell’attività sanitaria, con dotazioni e caratteristiche strutturali non comparabili con le unità tipo della categoria B/1.

La Corte ha altresì dichiarato inammissibili i motivi formulati ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., applicando il principio della doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c., non avendo la ricorrente indicato le ragioni di divergenza tra le motivazioni dei due gradi di merito.

Sono stati infine disattesi i motivi concernenti la nullità della sentenza per motivazione apparente, ravvisando nel caso di specie una valida motivazione per relationem alla decisione di primo grado, in quanto il giudice regionale aveva esplicitato le ragioni della conferma e l’iter logico seguito.

Il ricorso è stato integralmente respinto, con condanna della ricorrente alla refusione delle spese di lite e accertamento dei presupposti per il versamento del contributo unificato.