Classamento catastale immobili speciali: ammessa la stima con metodo comparativo di mercato (Cass. civ. Sez. 5 n. 12341 del 03.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita catastale è determinata con stima diretta per ogni singola unità, ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939, che può avvenire con procedimento diretto — fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile — ovvero con procedimento indiretto, che individua il valore del capitale fondiario nel valore di mercato dell’immobile o nel costo di ricostruzione. La circolare dell’Agenzia del Territorio n. 6/2012, recepita dall’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014, ha valore normativo e non esclude l’utilizzo del metodo comparativo, che anzi privilegia attraverso procedimenti di confronto multiparametrici basati sui valori di compravendita del biennio 1988-1989. La locuzione “di regola” contenuta nell’art. 28 del d.P.R. n. 1142/1949 rende manifesta l’erroneità della tesi che ravvisi nel costo di ricostruzione l’unico criterio estimativo ammesso.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’avviso di accertamento catastale relativo a un immobile adibito ad albergo, censito in categoria D/2, per il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita proposta in sede di DOCFA, utilizzando il criterio per surrogazione dei valori immobiliari basato sulle quotazioni OMI. Il giudice di primo grado rigettava il ricorso, ma la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia, accogliendo l’appello della società, dichiarava erroneo il metodo estimativo adottato dall’Ufficio, ritenendo, sulla base della circolare n. 6/2012, che per gli immobili a destinazione speciale il valore venale potesse essere stimato soltanto con l’analisi del mercato delle compravendite, con riferimento al biennio 1988/1989. In mancanza di tali dati, il giudice d’appello riteneva corretto il ricorso al costo di ricostruzione, come operato dalla contribuente. Avverso tale decisione, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione delle norme che disciplinano la stima diretta degli immobili speciali.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, accogliendo il primo motivo di ricorso, ha chiarito che la stima diretta degli immobili a destinazione speciale o particolare, disciplinata dall’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939 e dall’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949, può essere effettuata sia con procedimento diretto — reddituale — sia con procedimento indiretto, che si basa sul valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile o nel costo di ricostruzione.

La Corte ha evidenziato che la circolare n. 6/2012, dotata di valore normativo per effetto dell’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014, non solo non esclude il metodo comparativo ma lo privilegia, prevedendo che la stima del più probabile valore di mercato sia condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati dall’indagine, con procedimenti di confronto multiparametrici. La circolare stessa, inoltre, fa rinvio a un manuale operativo che l’Agenzia assume di aver impiegato nel caso di specie.

Il giudice di legittimità ha quindi censurato l’apodittica esclusione dei criteri diversi dal costo di ricostruzione operata dal giudice di merito, osservando che la lettera dell’art. 28 del d.P.R. n. 1142/1949, laddove utilizza l’espressione “di regola”, non rende il riferimento ai prezzi correnti di mercato un requisito indefettibile, ma nemmeno esclude che la stima possa avvenire con modalità ulteriori, riconosciute dalla stessa circolare normativizzata. La sentenza impugnata, che aveva ritenuto il metodo sintetico-comparativo non previsto dalle norme vigenti, è stata pertanto considerata erronea.

La Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, assorbendo il secondo motivo di ricorso relativo al criterio di calcolo della rendita proposta dalla contribuente.