Accertamento catastale con stima diretta e uso del prezziario (Cass. civ. Sez. 5 n. 12340 del 03.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimazione catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita è determinata con stima diretta per ogni singola unità, ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939, e può essere effettuata sia con procedimento diretto, partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, sia con procedimento indiretto, fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto del deprezzamento. In tale contesto, l’utilizzo del prezzario dell’Agenzia delle Entrate costituisce legittima applicazione del metodo di stima indiretto. La motivazione della sentenza non è apparente quando la ratio decidendi sia chiaramente ricostruibile, essendo implicitamente rigettate tutte le argomentazioni incompatibili con la decisione, senza necessità di analitica confutazione delle tesi non accolte.

Il Fatto

La società contribuente, proprietaria di undici edifici in un Comune lombardo, aveva impugnato un accertamento catastale con cui l’Amministrazione finanziaria aveva attribuito una rendita sulla base del valore minimo da prezziario per la destinazione direzionale. Il giudice di primo grado aveva parzialmente accolto il ricorso, rideterminando il valore del suolo in 50 euro al metro cubo, ritenendo l’ubicazione dell’immobile marginale rispetto al contesto urbano. L’Agenzia delle Entrate aveva proposto appello con riferimento a uno degli immobili, sostenendo la correttezza del valore di 130 euro al metro cubo indicato nel prezzario per la terza zona censuaria; la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado aveva accolto l’appello, ritenendo l’area facilmente raggiungibile con l’autovettura e, quindi, non penalizzata dalla carenza di mezzi pubblici. Avverso tale decisione la società contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente aveva denunciato la nullità della sentenza per motivazione apparente, deducendo la violazione dell’art. 132, comma 2, c.p.c. e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992, per non aver il giudice di merito dato conto delle ragioni del proprio convincimento. La Corte ha ritenuto la censura infondata, richiamando il principio secondo cui la motivazione è apparente solo quando, pur graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento della decisione, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con congetture. Il giudice di merito, nel caso di specie, aveva sinteticamente ma chiaramente esposto le ragioni per cui aveva ritenuto corretto il classamento secondo la prospettazione dell’Ufficio, senza necessità di esaminare analiticamente tutte le allegazioni delle parti.

La Corte ha poi esaminato il secondo motivo, concernente l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., con cui la società aveva censurato la mancata considerazione di un precedente accertamento relativo a un immobile simile, per il quale l’Amministrazione aveva attribuito un valore inferiore. Richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 8053/2014, la Corte ha chiarito che il vizio di omesso esame deve concernere un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, e che abbia carattere decisivo, non potendo risolversi in una valutazione di argomenti probatori o tesi difensive, come nel caso di specie.

Con riferimento al terzo motivo, la ricorrente aveva dedotto la violazione degli artt. 27 e 28 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 1, comma 21, d.lgs. n. 208/2015, sostenendo che il sistema normativo escluderebbe la possibilità di una valutazione basata su un prezzario generico, richiedendo una stima puntuale. La Corte ha osservato che, per gli immobili a destinazione speciale, la rendita è determinata con stima diretta, che può avvenire anche con procedimento indiretto, fondato sul costo di ricostruzione; il ricorso al prezzario dell’Agenzia delle Entrate, nella specie quello del 2017, costituisce una legittima modalità di applicazione di tale metodo, come già riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità. Sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione di legge, la censura si risolveva, pertanto, in una critica alla valutazione delle risultanze istruttorie compiuta dal giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità.

Il ricorso è stato conseguentemente respinto, con condanna della società ricorrente alla rifusione delle spese di lite e declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.