Clausola di sgravio delle spese condominiali posta dal costruttore è valida (Cass. civ. Sez. II n. 10362 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
È valida ed efficace la clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale, predisposto dall’originario costruttore unico proprietario e richiamato per relationem negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, che esonera il costruttore dal 90% delle spese condominiali fino al trasferimento in vendita o locazione dei locali ancora invenduti. La deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ. è ammessa e non richiede un termine finale, potendo essere modificata solo con il consenso unanime dei condomini. La previsione che ancora il venir meno dello sgravio all’evento futuro e incerto della vendita o locazione non integra una condizione meramente potestativa ed è anzi previsione di favore per gli altri condomini.

Il Fatto

Una società acquirente di locali in un centro commerciale conveniva in giudizio la società costruttrice per far dichiarare inapplicabile l’art. 19 del regolamento condominiale, che riconosce a quest’ultima uno sgravio del 90% delle spese condominiali sui millesimi di propria competenza fino alla vendita o locazione dei locali invenduti. L’attrice riteneva tale clausola lesiva dei diritti dei condomini e priva di fondamento.

Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’appello confermava, qualificando il regolamento come contrattuale, modificabile solo all’unanimità, ed escludendo il carattere vessatorio della clausola, richiamata per relationem nell’atto di acquisto. La società acquirente ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte disattende anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso, proposto dopo la presentazione dell’istanza di ammissione al concordato preventivo e senza preventiva autorizzazione. Richiamando le Sezioni Unite n. 10080 del 2020, rileva che la mancanza di autorizzazione produce conseguenze solo sul piano dei rapporti sostanziali e non incide sull’ammissibilità della domanda giudiziale.

Nel merito, i due motivi sono dichiarati manifestamente infondati. La Corte conferma la correttezza della soluzione d’appello muovendo da una considerazione assorbente: la clausola è contenuta in un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e pacificamente richiamato per relationem nell’atto di acquisto della ricorrente. Ciò consente di prescindere dalla verifica sui precedenti giudicati invocati in sentenza.

L’art. 19 pone una convenzione in deroga al criterio di ripartizione proporzionale dell’art. 1123 cod. civ., con cui il costruttore si assicura una riduzione degli oneri gravanti sulla proprietà fino all’evento futuro e incerto della vendita o locazione. La giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato la validità di tali convenzioni in deroga, anche se contenute in regolamento unilaterale del costruttore approvato per relationem negli atti di acquisto, modificabili solo con consenso unanime. Vengono richiamate Cass. n. 21086 del 2022, Cass. n. 6735 del 2020, Cass. n. 4844 del 2017, Cass. n. 641 del 2003, Cass. n. 5975 del 2004 e le Sezioni Unite n. 18477 del 2010.

La Corte esclude ogni profilo di nullità. La deroga può protrarsi per un tempo indeterminato senza incorrere in alcun divieto normativo. Il venir meno dello sgravio, ancorato alla vendita o locazione a terzi, non integra una condizione meramente potestativa, perché l’evento risponde all’interesse della costruttrice a collocare sollecitamente i locali. Non sussistono violazioni delle regole di ermeneutica: il tenore letterale della clausola è chiaro e non residuano dubbi interpretativi.

Quanto alla possibile vessatorietà, la Corte richiama Cass. n. 20007 del 2022, ma la ritiene inapplicabile: l’acquisto risale al 1992, anteriormente alla direttiva n. 93/13/CEE, e la ricorrente, essendo una società, non ha la qualifica di consumatore. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.