Box pertinenziale di alloggio ERP escluso dal diritto di riscatto (Cass. civ. Sez. III n. 10731 del 23.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di convertire la locazione in compravendita, previsto dagli artt. 2 e 3 della legge n. 60 del 1963 e successive modificazioni, spetta esclusivamente per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e non si estende alle loro pertinenze. I locali con destinazione non abitativa, quali i box, restano sottratti a tale diritto, pur se locati contestualmente all’alloggio con unico contratto e canone unitario, perché privi delle finalità di carattere sociale che giustificano il trattamento speciale. La natura pertinenziale del box rispetto all’alloggio non è di ostacolo alla pattuizione di un canone distinto. Il vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi a parcheggio, di cui all’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, configura un mero diritto reale d’uso e non un obbligo di alienazione congiunta. Il regime di inscindibilità di cui all’art. 2, comma 2, della legge n. 122 del 1989 non opera per i box edificati prima della sua entrata in vigore.

Il Fatto

Un assegnatario aveva chiesto di subentrare alla sorella nell’intestazione di un box autorimessa, già concesso in locazione unitamente a un alloggio di edilizia residenziale pubblica. Acquistata la sola abitazione, egli aveva agito in via riconvenzionale per ottenere il trasferimento della proprietà del box ex art. 2932 cod. civ., o la declaratoria di nullità parziale del rogito per mancata inclusione della pertinenza, o, in subordine, l’accertamento dell’usucapione.

Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda ex art. 2932 cod. civ.; la corte d’appello, in sede di rinvio, aveva rigettato tanto la domanda di risoluzione dell’ente quanto le riconvenzionali. Avverso tale pronuncia l’assegnatario ha proposto ricorso per cassazione su cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Investita della questione, sostanzialmente inedita, sull’ambito applicativo della legge n. 60 del 1963, la Corte muove dalla premessa che il diritto di riscatto è un diritto soggettivo sottratto a valutazione discrezionale dell’amministrazione, tutelabile in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. Resta però da stabilire se i box siano ricompresi in tale diritto.

Il Collegio trae decisivi elementi dalla giurisprudenza sul canone sociale, che riguarda solo gli alloggi destinati ad abitazione e non i locali con diversa destinazione, rispetto ai quali l’ente si trova nella posizione di qualsiasi locatore privato. Da tale affermazione si desume un principio più generale: solo gli alloggi, nella prospettiva dell’art. 47 Cost., sono oggetto del diritto di conversione della locazione in compravendita. La natura pertinenziale del box non è ostativa alla pattuizione di uno specifico canone.

Quanto alla disciplina urbanistica, il vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio incide sui rapporti privatistici, ma da esso non deriva un obbligo di alienazione congiunta: l’art. 41-sexies configura solo un diritto reale d’uso. Il ricorrente non ha chiesto il riconoscimento di tale diritto, bensì il trasferimento della proprietà. Né è invocabile l’art. 2, comma 2, della legge n. 122 del 1989, che pure impedisce la circolazione separata, poiché il box è stato edificato prima della sua entrata in vigore.

Le censure sulla nullità parziale e sull’eterointegrazione restano assorbite dall’esito dei primi due motivi: la questione ermeneutica è eccentrica rispetto al thema decidendum, dovendosi accertare un effetto legale e non interpretare la volontà delle parti. Il motivo sull’usucapione è infine rigettato, perché il pagamento dei canoni dovuti dalla sorella equivale a riconoscimento dell’altrui diritto, incompatibile con l’animus possidendi uti dominus. Il ricorso è rigettato, con compensazione integrale delle spese.