Niente compatibilità paesaggistica se il sottotetto amplia il volume (TAR Campania n. 2205 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di compatibilità paesaggistica non è consentito quando l’intervento abbia determinato la creazione di un maggiore volume. L’aumento delle altezze del sottotetto alla gronda e al colmo si traduce geometricamente in una nuova volumetria, che preclude in radice il rilascio del titolo in sanatoria ai sensi dell’art. 167, comma 4, lett. a, del d.lgs. n. 42/2004. Non rileva la presunta inaccessibilità del volume, poiché il volume tecnico presuppone l’assenza di autonoma funzionalità e un rapporto di strumentalità necessaria con la costruzione principale, requisiti che non sussistono in presenza di un sottotetto di considerevoli dimensioni e suscettibile di autonoma utilizzazione. La disciplina di maggior favore dell’art. 36 bis del d.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui amplia le ipotesi di sanatoria paesaggistica, non si applica alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore, in mancanza di una disposizione transitoria di carattere retroattivo.

Il Fatto

I ricorrenti impugnano il parere con cui la Soprintendenza ha negato la compatibilità paesaggistica, il provvedimento comunale di diniego dell’istanza e l’ordinanza di demolizione delle opere realizzate su un immobile sito in area vincolata.

Nel corso di lavori di manutenzione, la copertura dell’immobile è stata modificata con la riduzione delle falde e l’innalzamento della gronda e del colmo rispetto a quanto prospettato nella comunicazione iniziale. L’istanza di accertamento si riferisce a un immobile già oggetto di domanda di condono ai sensi della legge n. 47 del 1985, non ancora definita. Il diniego si fonda sull’alterazione del bene, sull’incidenza negativa sul contesto paesaggistico e sull’aumento di volumetria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo dell’applicabilità dell’art. 36 bis del d.P.R. n. 380/2001. La disposizione, introdotta dal d.l. n. 69 del 2024, è entrata in vigore il 30 maggio 2024; la parte che amplia le ipotesi di sanatoria paesaggistica, consentendo l’accertamento anche in caso di creazione di superfici utili o volumi, deriva dalla modifica introdotta in sede di conversione con la legge n. 105 del 2024 ed è entrata in vigore il 27 luglio 2024.

In assenza di una disposizione transitoria che ne consenta l’applicazione retroattiva, opera la regola generale dell’art. 11 disp. prel. c.c., secondo l’orientamento di Cons. Stato Sez. II n. 1394 del 2025. Ne segue che all’istanza presentata nel giugno 2024 non si applica il regime di maggior favore.

La legittimità degli atti va quindi scrutinata alla luce dell’art. 167, comma 4, lett. a, del d.lgs. n. 42/2004. Il maggiore volume realizzato preclude in radice l’accertamento: l’aumento dell’altezza del sottotetto alla gronda e al colmo, per circa un metro, si è tradotto nella creazione di una nuova volumetria.

Non rileva la presunta inaccessibilità del volume. Richiamando Cons. Stato Sez. II n. 1035 del 2025, il Collegio ricorda che i volumi tecnici sono solo quelli strettamente necessari a contenere impianti indispensabili al comfort abitativo, privi di autonoma funzionalità e non collocabili all’interno della costruzione. Il sottotetto in questione presenta invece considerevoli dimensioni ed è suscettibile di autonoma utilizzazione, in astratto e in concreto, per la presenza di un terrazzo esterno e di un ampio accesso ancora visibile.

Assorbite le ulteriori censure contro il parere e, in via derivata, contro gli atti successivi, il Collegio respinge la doglianza autonoma avverso l’ordine di demolizione. Il provvedimento è interamente vincolato e congruamente motivato: individua l’immobile e, per relationem, le opere da demolire, richiamando l’istanza di compatibilità e l’assenza dei titoli edilizi e paesaggistici, secondo Cons. Stato Sez. VI n. 11100 del 2023, TAR Lazio n. 1117 del 2023 e TAR Veneto n. 936 del 2024. Il ricorso è respinto, con integrale compensazione delle spese.